央行3月理監事會前哨戰！信用管制鬆不鬆？內部兩派意見交鋒
文／群洋國際地產集團 總經理 張惠山（山哥）
3月19日，中央銀行今年第一季理監事會就要登場。這場會議的重要性不用山哥多說，它將決定今年房市信貸的緊縮或喘息空間。
最近央行內部傳出的聲音，讓市場嗅到一股微妙的氣氛：不是所有人都贊成一條路走到黑。
內部兩派交鋒：繼續緊縮 vs. 留點彈性
根據山哥掌握的訊息，央行上週已經召集行庫主管開會，了解各家銀行在不動產放款上的實際水位。
結果顯示，部分行庫的不動產放款集中度還是偏高，整體占比仍在36%以上。這個數字對央行來說，始終是心裡那根刺——不拔掉，睡不安穩。
現在央行內部有兩種聲音：
一派主張：不能鬆，還得緊。
這派理事認為，房貸負擔率還在高峰，不動產放款集中度沒顯著下降，如果現在就釋出鬆綁訊號，等於告訴市場「可以衝了」，前七波信用管制的努力可能白費。
他們的核心論點很簡單：政策目的不是打房價，是打風險。只要銀行資金還在房地產裡面擠，風險就還在 。
另一派主張：該鬆的地方要鬆，留點彈性。
這派以學界背景的理事為主。他們認為，連續七波管制下來，政策效果已經到位了，再長期高強度干預，市場機制會被扭曲。
與其全面緊縮，不如走「精準化」路線，針對高風險區域或族群管控，讓正常換屋、正常首購的人有一點空間 。
山哥的看法很直接：這兩派都有道理，但現實是，央行不樂見銀行資金過度集中房地產，只要集中度沒降下來，鬆綁就很難。
新青安2.0屆期倒數，3.0傳將「改名+縮水」
比信用管制更讓首購族關心的，是新青安2.0的去留。
新青安2.0將於今年7月底正式屆期。據山哥掌握的訊息，行政院傾向未來不再沿用「新青安3.0」這個名字，改以「首次購置自有住宅」或「剛需首購」等方案定位，目的是降低市場對政策刺激房市的過度聯想 。
名字改了，內容呢？目前市場盛傳「三大緊縮方向」：
第一，引入「80條款」。
公式很簡單：借款人年齡＋貸款年限 ≤ 80歲 。
實務上，30歲年輕人貸40年，30+40=70，OK；45歲想貸40年，45+40=85，超標，最長只能貸35年；50歲更慘，最多30年 。
這條款一旦上路，對中高齡換屋族影響最大。假設貸款1000萬，利率1.775%，40年期月付約2.9萬，30年期月付約3.5萬，每個月多出6,000～7,000元 。不是小數字。
第二，寬限期從5年縮短為3年。
過去5年只繳息的「蜜月期」可能縮水成3年。這代表購屋族要提早進入本息攤還的壓力期，月付金直接跳升。
第三，利息補貼可能取消。
目前新青安利率1.775％，包含政府補貼0.375%和公股銀行補貼0.125% 。若補貼不再延續，利率將回到2.275％左右 。雖然還是比市場行情低一點，但「低利」優勢將大幅縮水。
市場現況：價小跌、量不出，買賣雙方還在拔河
央行理事分析，目前市況呈現「價小跌、量不出」格局。賣方不願意讓利，買方覺得還可以再等，成交轉換率就是拉不起來 。
有人問山哥：「現在到底能不能買？」
山哥的答案很簡單：如果你是自住，現金流算得過，就買。如果你是投資，現在這個盤，留給高手去玩。
山哥總結
新青安2.0即將畫下句點，3.0傳將「改名+縮水」。這不是打房，是修正過去過度寬鬆的槓桿結構 。
政策轉彎，與其怨天尤人，不如提早準備。畢竟，市場不會因為你急而改變，只會因為你準備好而成交。
我是張惠山，大家叫我山哥就好。如果你對貸款規劃或房市走向還有疑問，歡迎來找我聊聊。
