租约到期想漲價？先問原租客還是先丟市場？內行房東教你聰明操作
最近有位房東朋友遇到一個難題：「車位租約快到期了，想調漲租金，但不知道該直接問原租客，還是先丟到市場試水溫？」這確實是許多房東都會面臨的兩難抉擇。
市場派vs.人情派的抉擇
有些房東屬於「市場派」，主張先把租賃訊息放上網，看看市場反應。如果詢問的人多，就順勢漲價；如果乏人問津，就維持原價續租。這種做法看似保險，但其實有個潛在風險：萬一被原租客發現你在試水溫，可能會覺得不受尊重，反而增加談判難度。
另一派「人情派」房東則傾向先與原租客溝通。他們認為，與其冒著失去好租客的風險，不如先了解對方的意願。一位有十年經驗的包租公分享：「我會先『不經意』提到附近行情漲了，觀察租客反應。如果對方主動問續約，就順勢談調整；若沒反應，再考慮其他選項。」
法律與人情間的平衡
這裡要特別注意法律問題。根據民法第451條，若原租客主張「優先承租權」，房東私下租給別人可能會有法律爭議。因此，比較保險的做法是：在租約到期前1-2個月，先以書面通知租客調整租金的意願，並給予合理期限考慮。
實戰操作技巧
階梯式漲價法：與其一次漲足，不如分2-3年逐步調整，讓租客更容易接受。
條件交換法：例如「租金調漲5%，但幫您重新粉刷牆面」。
市場測試法：在社群平台發佈「隱藏版」招租訊息，價格比預期高10%，若有人詢問再回頭與原租客協商。
最聰明的做法
其實最高明的策略是「虛實並用」。有位專業房東分享：「我會告訴租客『最近有其他人出價XX元想租，您願意跟這個價格嗎？』（其實還沒人問）。這樣既能測試租客底線，又保留談判空間。」當然，這種做法要注意不能涉及欺騙。
結論建議
與其糾結先後順序，更重要的是掌握「讓租客覺得划算」的話術技巧。例如將漲價包裝成「共同分擔」：「最近管理費漲了，我們一起分擔好嗎？」同時保持彈性，根據租客反應調整策略。畢竟，找到好租客不容易，與其為了小漲幾百元冒險，不如維持穩定收入更划算。
