韭菜炒房夢碎！高點進場菜鳥投客陷『斷頭危機』
「早知道就不碰房地產！」這是許多在2024年房市高點進場的韭菜心聲。一名不願具名的投資人向本報透露，去年在市場樂觀氛圍下，他大膽開槓桿買進兩間預售屋，不僅房貸全上，還加碼信貸，押上全部身家賭房價續漲。沒想到市場急轉直下，如今一間賣不掉、一間租不掉，即使降價至實價登錄9折仍無人問津，每月高額還款壓力已讓他瀕臨斷頭邊緣。這並非個案，全台類似「高槓桿套牢族」正快速增加，成為這波房市修正中最慘烈的犧牲者。
回顧2024年房市，上半年在新青安貸款、低利率環境推波助瀾下，市場瀰漫樂觀氛圍，不少投資客大舉進場，甚至出現「搶紅單」、「排隊買房」的瘋狂現象。然而，隨著央行第七波信用管制、限貸令接連出爐，加上經濟成長放緩，房市從第三季開始急速冷卻。
根據金融聯徵中心數據，全台「房貸+信貸」雙貸族人數已突破39萬，平均背負612萬房貸與110萬信貸，創歷史新高。這些在高點進場的投資客，正面臨三大致命困境：
1. 流動性陷阱
市場買氣急凍，使物件去化速度大幅放緩。以台中為例，2024年預售屋交屋量爆增，但接手買盤不足，導致許多投資客「賣壓撞牆」。即便降價求售，買方仍期待更大幅度的修正，形成「越降越沒人買」的惡性循環。
2. 租金不敵利息
部分投資客轉售為租，卻發現租金報酬率遠低於房貸利率。以雙北為例，目前平均租金報酬率僅約1.5%-2%，但房貸利率已攀升至3%以上，每月現金流呈現負值，淪為「貼錢養房」的窘境。
3. 寬限期到期
更嚴峻的是，2024年申辦的房貸寬限期將在2025-2026年陸續結束，屆時還款金額可能暴增2-3倍。房仲業者透露，已有投資客開始「認賠殺出」，寧願承受10%-20%虧損也要變現，避免後續斷頭風險。
這波房市修正，正驗證「槓桿操作」致命風險
對仍在苦撐的投資客而言，與其被動等待市場回暖，不如主動尋求解套方案：可考慮與銀行協商延長還款期限或評估債務整合可能性。更重要的是，這次教訓應讓所有投資人記住，房地產並非穩賺不賠，過度槓桿在景氣反轉時，往往成為壓垮駱駝的最後一根稻草。未來進場前，務必預留至少2年的現金流緩衝，才能避免成為下一批「早知道」族群。
