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韭菜炒房夢碎!高點進場菜鳥投客陷『斷頭危機』

韭菜炒房夢碎!高點進場菜鳥投客陷『斷頭危機』
M-news 韭菜炒房夢碎!高點進場菜鳥投客陷『斷頭危機』 「早知道就不碰房地產!」這是許多在2024年房市高點進場的韭菜心聲。一名不願具名的投資人向本報透露,去年在市場樂觀氛圍下,他大膽開槓桿買進兩間...

韭菜炒房夢碎!高點進場菜鳥投客陷『斷頭危機』

「早知道就不碰房地產!」這是許多在2024年房市高點進場的韭菜心聲。一名不願具名的投資人向本報透露,去年在市場樂觀氛圍下,他大膽開槓桿買進兩間預售屋,不僅房貸全上,還加碼信貸,押上全部身家賭房價續漲。沒想到市場急轉直下,如今一間賣不掉、一間租不掉,即使降價至實價登錄9折仍無人問津,每月高額還款壓力已讓他瀕臨斷頭邊緣。這並非個案,全台類似「高槓桿套牢族」正快速增加,成為這波房市修正中最慘烈的犧牲者。 

 

回顧2024年房市,上半年在新青安貸款、低利率環境推波助瀾下,市場瀰漫樂觀氛圍,不少投資客大舉進場,甚至出現「搶紅單」、「排隊買房」的瘋狂現象。然而,隨著央行第七波信用管制、限貸令接連出爐,加上經濟成長放緩,房市從第三季開始急速冷卻。

 

根據金融聯徵中心數據,全台「房貸+信貸」雙貸族人數已突破39萬,平均背負612萬房貸與110萬信貸,創歷史新高。這些在高點進場的投資客,正面臨三大致命困境: 

 

1. 流動性陷阱

市場買氣急凍,使物件去化速度大幅放緩。以台中為例,2024年預售屋交屋量爆增,但接手買盤不足,導致許多投資客「賣壓撞牆」。即便降價求售,買方仍期待更大幅度的修正,形成「越降越沒人買」的惡性循環。 

 

2. 租金不敵利息 

部分投資客轉售為租,卻發現租金報酬率遠低於房貸利率。以雙北為例,目前平均租金報酬率僅約1.5%-2%,但房貸利率已攀升至3%以上,每月現金流呈現負值,淪為「貼錢養房」的窘境。 

 

3. 寬限期到期 

更嚴峻的是,2024年申辦的房貸寬限期將在2025-2026年陸續結束,屆時還款金額可能暴增2-3倍。房仲業者透露,已有投資客開始「認賠殺出」,寧願承受10%-20%虧損也要變現,避免後續斷頭風險。 

 

這波房市修正,正驗證「槓桿操作」致命風險

對仍在苦撐的投資客而言,與其被動等待市場回暖,不如主動尋求解套方案:可考慮與銀行協商延長還款期限或評估債務整合可能性。更重要的是,這次教訓應讓所有投資人記住,房地產並非穩賺不賠,過度槓桿在景氣反轉時,往往成為壓垮駱駝的最後一根稻草。未來進場前,務必預留至少2年的現金流緩衝,才能避免成為下一批「早知道」族群。

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