台中房市供給分裂！新成屋庫存暴增17,121，北屯4,446待售，價格戰即將開打?
【M傳媒房產中心／報導】
台中房市正上演一場罕見的「供給分裂」劇本。最新第3季數據揭露兩極化現象：一邊是大量新成屋完工湧入市場，待售量攀升至17,121宅；另一邊卻是建照與開工數同步衰退，建商明顯縮手。這種「短期現貨暴增、長期供給斷層」的結構，預示市場將進入劇烈調整期，其中北屯區以4,446宅待售量成為壓力核心。
數據警訊：建照、開工雙降
根據大台中房市交易動態資訊平台，今年前三季建照累計20,675戶，年減9.4%；開工23,102戶更大幅衰退16.9%。正心不動產估價師聯合事務所市場研究室協理陳孟筠解讀，這顯示建商在第七波信用管制與經濟不確定性下，已採取「停看聽」策略，大幅延後推案時程。
使照年增8.8%，新房密集完工。
這種「新成屋現貨供給擴大」與「中長期潛在供給萎縮」並存的矛盾結構，恐導致市場未來3年面臨庫存消化壓力，5年後卻可能出現預售供給斷層。
區域焦點：北屯、梧棲
待售新成屋的分布極不平均，北屯區以4,446宅居冠，占全市四分之一強。該區受惠14期、廍子等重劃區大規模開發，雖加速區域機能成熟，但過快供給已引發價格競爭。梧棲區則因台中港特定區與產業園區題材，新增420戶待售，但生活機能尚未完備，產業人口能否轉為自住需求仍是未知數。
陳孟筠警告，這些高供給區域正面臨四大風險：去化期拉長、實質價格鬆動、產品同質性過高，以及金融機構加強審核。尤其當特定重劃區充斥相似格局的兩房、2+1房產品時，價格戰將成為不可避免的結局。
市場實態：隱性讓利與議價空間擴大
面對庫存壓力，建商雖未明顯調降公告單價，卻透過「隱性讓利」刺激成交。包括贈送裝修、車位折價、低首付方案或家電升級等手法，已成為市場新常態。第一線銷售人員透露，北屯區部分案場議價空間從早期的3-5%，擴大到現在的8-12%，顯示買方市場特徵逐漸顯現。
更值得關注的是金融面變化。銀行已將部分供給過量區域列為「高度關注區」，不僅貸款成數趨於保守，對投資客與換約族的審核更是嚴格。這讓依賴槓桿操作的短期投資者面臨更大壓力，可能加速市場調整步伐。
結構調整期的生存策略
台中房市的「供給分裂」現象，實為市場健康調整的必經過程。
當前趨勢蘊含三大啟示：
價格修正的雙軌化：市中心與成熟重劃區因需求穩健，價格支撐較強；但新興重劃區將因供給過剩面臨較大調整壓力，購屋者應謹慎評估區域供需平衡。
產品差異化的價值：在標準兩房、2+1房充斥的市場中，具備稀缺性設計（如三房雙主浴、創意空間規劃）或綠建築認證的產品，將更具抗跌性。
長期佈局的機會點：建商縮手推案意味著5年後供給可能緊縮，對自住客而言，若能在本次調整期找到合理價格的物件，長期持有仍有增值潛力。
建議購屋者現階段應優先選擇生活機能成熟、供需相對平衡的區段，避免追逐過度炒作的新興重劃區。同時加強議價力度，把握建商隱性讓利的機會。市場從不缺少機會，只缺少發現機會的智慧，在這波結構調整中，理性與耐心將是最有力的資產。
