高房價把人往外推！台北10年淨遷出27萬人　桃園、台中成2026人口磁吸王

六都＋新竹「合理購屋總價」大解密：你的收入，能在哪個城市買到房？

【M傳媒／調查報導】

買房最常遇到的問題是：「我的薪水，到底能買多少錢的房子？」房價漲跌是一回事，能不能負擔是另一回事。本文以2026年第一季最新數據為基礎，為您算出六都與新竹的「合理購屋總價區間」不是「平均成交價」，而是「以你的收入，銀行願意貸多少、你扛得住的價格」。

以下「合理總價區間」採用保守原則計算：

計算公式：合理總價＝（家庭可支配所得×30%÷12×貸款月付金係數）÷75%

以下依各縣市家庭可支配所得，分別計算「保守估」（房貸佔收入30%）與「極限估」（房貸佔收入40%）兩種情境。

台北市家庭可支配所得155.4萬元（全台第三），但房價負擔率66.54%，為全台最重。2026年第一季成屋均價約81.8萬元／坪。

以家庭可支配所得155.4萬元計算，合理總價區間約1,345萬至1,793萬元。以81.8萬元／坪換算，可購買面積約16.4坪至21.9坪。考量房貸負擔率已達66.54%，實際購屋壓力遠超合理範圍。

中位數住宅總價約2,015萬元，與合理區間上緣1,793萬元相比，仍有約222萬元的差距。若以全市平均購屋總價3,250萬元計算，缺口高達1,457萬元，超過四倍。

新北市家庭可支配所得126.3萬元，房貸負擔率55.41%。2026年第一季成屋均價年跌逾4%。

以126.3萬元計算，合理總價區間約1,118萬至1,491萬元。以新北市中古屋均價約44.8萬元／坪計算，可購買面積約24.9坪至33.3坪。

實務觀察：新北市房貸負擔率55.41%，已屬「過低」等級，實際購屋者月付金占比遠超30%的合理界線。合理區間上緣1,491萬元，對應約33坪中古屋，約為標準兩房至三房格局。

桃園市家庭可支配所得128.1萬元（六都第二），房貸負擔率約36.89%～38.98%。2026年第一季房價年減2.2%，預售屋均價約44.6萬元／坪。

以128.1萬元計算，合理總價區間約1,109萬至1,478萬元。以桃園區中位數31.8萬元／坪計算，可購買面積約34.9坪至46.5坪，為六都中空間最充裕的選擇。

實務觀察：桃園是六都中唯一房貸負擔率低於40%的直轄市，也是唯一房價所得比低於10倍的六都城市。1,109萬～1,478萬元的區間，在桃園可買到約35至46坪的住宅，對首購族相對友善。

台中市家庭可支配所得121.6萬元，房貸負擔率49.53%，接近「過低」等級。2026年第一季成屋均價29.9萬元／坪，年跌8%，六都跌幅最深。

以121.6萬元計算，合理總價區間約1,053萬至1,403萬元。以29.9萬元／坪換算，可購買面積約35.2坪至46.9坪。若以預售屋均價54.7萬元／坪計算，可購買面積約19.2坪至25.6坪。

實務觀察：台中成屋均價已跌破3字頭，房價修正幅度明顯，購屋族可優先關注西屯、南屯、北屯等具備產業與交通支撐的區域。

台南市家庭可支配所得104.4萬元（六都最低），房貸負擔率約30%～40%之間。2026年第一季房價年跌5.1%，住宅大樓均價約27.57萬元／坪。

以104.4萬元計算，合理總價區間約904萬至1,206萬元。以住宅大樓均價27.57萬元／坪計算，可購買面積約32.8坪至43.7坪。

實務觀察：台南家戶所得雖為六都最低，但房價相對親民，904萬至1,206萬元的區間可買到約33至44坪的住宅大樓，是六都中「所得不高但買得起」的代表城市。

高雄市家庭可支配所得120.6萬元，房貸負擔率約40%～50%之間。2026年第一季房價年跌4.5%，8月成屋均價約25.9萬元／坪。

以120.6萬元計算，合理總價區間約1,044萬至1,392萬元。以25.9萬元／坪換算，可購買面積約40.3坪至53.7坪。

實務觀察：高雄購屋空間為六都最寬敞，1,044萬至1,392萬元的預算可買到40至54坪的住宅，適合追求居住空間的購屋族。

新竹縣家庭可支配所得156.9萬元（全台第二），但房貸負擔率仍達40.31%。2026年第一季平均房貸1,347萬元，創歷史新高，晚一年買多負擔131萬元。

以156.9萬元計算，合理總價區間約1,358萬至1,811萬元。但新竹縣平均鑑估總價已達1,893萬元，高出合理區間上緣約82萬元。

實務觀察：新竹縣是台灣「收入最高、房價追得最兇」的典型。家庭年所得雖高，但房價同樣會「看薪水開價」。平均房貸1,347萬元已超過新北市，僅次於台北市。銀行平均鑑估值1,893萬元，說明合理區間1,358萬～1,811萬元在當地實際購屋時可能仍顯不足。

新竹市家庭可支配所得160.4萬元（全台第一），2026年第一季預售屋成交均價達62.5萬元／坪，創歷史新高。

以160.4萬元計算，合理總價區間約1,388萬至1,851萬元。以預售屋均價62.5萬元／坪換算，可購買面積約22.2坪至29.6坪。

實務觀察：新竹市家庭所得雖為全台最高，但62.5萬元／坪的房價仍讓合理購屋坪數壓縮在22至30坪之間。東區核心地段房價更高達73.48萬元／坪。

縣市	家庭可支配所得(萬元)	合理總價區間(萬元)	可購買面積(約)
新竹市	160.4	1,388～1,851	22～30坪
新竹縣	156.9	1,358～1,811	—
台北市	155.4	1,345～1,793	16～22坪
新北市	126.3	1,118～1,491	25～33坪
桃園市	128.1	1,109～1,478	35～46坪
高雄市	120.6	1,044～1,392	40～54坪
台中市	121.6	1,053～1,403	35～47坪
台南市	104.4	904～1,206	33～44坪