社宅風暴燒出集中風險 賣厝阿明倡議分級評鑑：讓好業者靠品質被看見
文／賣厝阿明 知識＋
兆基、寄居蟹事件持續延燒，也把社會住宅包租代管一個過去較少被討論的問題推到檯面上：當單一業者管理的戶數愈來愈大，政府除了看「做了多少戶」，是不是也該更進一步檢查「有沒有能力安全地管理這麼多戶」？
目前租賃住宅服務業正在快速成長。內政部不動產資訊平台資料顯示，2026年第1季全台租賃住宅服務業已達2,333家，較2022年第1季1,090家增加逾一倍。市場業者愈來愈多，但社宅包租代管大型案件的集中風險，也因近期事件受到關注。
阿明認為，下一階段真正值得討論的，不是「大業者不好、小業者比較好」，而是政府能不能建立一套更完整的中央級分級評鑑制度，讓業者不只比規模，也比服務品質、財務健全、公司治理與風險管理。
社宅風暴真正提醒：規模大，監理也要跟著升級
截至8月初公開資料，兆基屋管承作中央版社宅包租代管有效案件8,595戶，另有地方政府案件7,094戶；寄居蟹中央版則有6,640戶，後者目前已啟動轉銜程序。換句話說，光是這兩家業者涉及的社宅服務案件，就超過2.23萬件。
這不代表大型業者本身就是問題。
大型業者有人力、資訊系統、跨區服務及規模經濟，本來就可能具有競爭優勢；問題是，當一家公司服務的房東、房客已達上萬戶，一旦經營發生異常，產生的就不只是單一企業問題，而可能形成大量租約、押金、修繕及轉銜壓力。
因此，業務規模愈大，監理標準理應愈高。
就像銀行不會因為「合法設立」就不再監理，包租代管業者做到一定規模後，也應該進一步檢視資本能力、公司治理、內控制度及緊急退場機制。
不是沒有管理制度 而是缺一張「統一成績單」
有人可能會問，現在政府標案不是本來就有評選、履約管理及業務檢查？
確實有。
因此，不能說目前包租代管「完全沒有評鑑或監督」。現行制度已有業者資格、營業保證金、地方政府業務檢查、政府採購履約管理等機制。
真正缺少的，是一套全國一致、公開透明，而且能讓房東房客直接理解的業者分級制度。
目前也已有地方政府嘗試評鑑。
新北市政府曾針對社宅包租代管委辦廠商，以「行政組織及經營管理」、「居住協助及專業服務」、「委任事務執行情形」、「改進創新作為」等4大類、13項指標進行評鑑，並公布評鑑結果供民眾參考。2024年公布的第2期評鑑中，兆基新北第一分公司、易居及廿一世紀資產管理均獲甲等。
這個案例反而給制度一個很重要的提醒。
服務績效好，不代表公司治理、財務風險一定同樣沒有問題。
因此，未來如果建立中央級制度，評鑑內容就不能只停留在「服務有沒有做到」、「媒合多少戶」，還應該把企業財務、內控、法遵及風險承受能力納進來。
阿明主張：評鑑要從「服務分數」升級成「企業健檢」
阿明認為，未來中央可以建立不同等級的包租代管業者評鑑。
例如除了現有服務品質之外，再加入消費者申訴與處理紀錄、財務健全程度、營業保證金狀況、重大違規紀錄、公司治理、租金與押金管理、資訊系統安全，以及發生經營異常時的轉銜能力。
評鑑結果可以公開。
讓房東在把價值千萬元的房子交給業者之前，知道這家公司過去服務紀錄如何；房客也能知道自己面對的是一家什麼樣的租賃住宅服務業者。
對政府來說，這張成績單甚至可以進一步與承攬量連動。
不是公司大就能一直拿，而是能力做到哪裡，承作量就到哪裡。
這才是真正的風險管理。
小業者需要的不是保送 而是「靠品質被看見」
阿明也想替這件事畫一條界線。
建立評鑑制度，不是要讓小業者「保送」取得政府標案，更不是要求政府為了照顧小公司而犧牲履約品質。
政府採購當然還是必須考量人力、系統、經驗、財務能力與履約實績。
但如果評選只剩下「以前做過多少」、「現在手上有多少戶」，規模本身就容易形成進入門檻。
反過來說，如果一間中小型業者財務穩定、違規紀錄少、房東房客滿意度高、服務品質優良，就應該讓這些成果有機會轉化成市場信用。
新北市過去在第4期包租代管計畫中，也曾刻意增加地方業者參與，使合作廠商增加至8家，顯示擴大競爭並非做不到。
因此真正公平的制度，不是「大家平均分標案」。
而是：大業者靠治理與能力證明自己可以做大，小業者則靠品質證明自己值得被看見。
內政部已經開始補制度 承攬上限也進入討論
近期事件之後，政府也已開始檢討。
內政部8月13日提出短期4項精進措施及中長期修法方向，其中包括強化地方政府業務檢查、建立案件轉銜機制、重新檢討營業保證金計算公式及現行最高500萬元上限，以及研議社宅包租代管業者承攬件數是否需要設定上限。
這些方向都值得支持。
尤其「承攬上限」開始被正式提出，代表政府已經注意到：市場競爭不能只追求效率，也要避免服務量過度集中後形成系統性風險。
但阿明認為，只設定一條「最多可以做幾戶」還不夠。
因為兩家公司就算同樣管理5,000戶，一家可能資本充足、內控完整；另一家可能人力不足、財務槓桿很高。
如果只看戶數，還是無法真正判斷風險。
所以「承攬上限」最好再搭配評鑑分級。
例如治理、財務與服務能力較完整的業者，才能承接較大規模；評鑑較低或新成立業者，先從合理件數開始，等服務能力與紀錄建立後再逐步擴張。
這比單純「一刀切」更符合產業實際狀況。
從「衝戶數」走向「拚品質」
包租代管政策發展到現在，其實已經到了下一個階段。
早期政府最重要的目標，是把制度建立起來、讓更多房東願意加入、增加社宅戶數。
但當市場已經成長到2,000多家租服業者、部分公司管理規模上萬戶後，政策不能再只問：
「今年增加多少戶？」
還應該再問：
「這些戶數是由什麼樣的公司管理？」
「出了問題，有沒有能力接住？」
「房東、房客能不能事前看懂業者的風險？」
這才是產業從成長期走向成熟期必須面對的課題。
阿明總結：不是限制大業者，而是讓能力跟規模匹配
兆基事件真正留下的功課，不該簡化成「大公司不能做太大」，也不能因此認定小公司一定比較安全。
真正的問題只有一個：
公司的治理能力，有沒有跟上它的業務規模？
阿明認為，未來如果能建立中央統一、公開透明的包租代管分級評鑑，把服務、財務、法遵、治理、消費者保護與風險管理一起納入，不只可以讓房東房客多一個選擇依據，也能讓政府標案從「看誰做得多」，慢慢走向「看誰做得好、也做得穩」。
對中小型業者來說，也不需要靠關係或規模競賽，只要把服務做好、把財務顧好、把法遵做好，就有機會累積自己的信用。
評鑑不是為了刁難業者，而是讓好業者被看見，讓規模與能力相匹配，也讓消費者知道自己把房子、租金與居住權益交給了誰。
包租代管值得繼續發展，但下一階段不能只有「量」。
從衝戶數走向拚品質，才是這個產業真正成熟的開始。
賣厝阿明／房地產第三方友善知識平台發起人。本文為產業制度觀察與政策建議；中央級分級評鑑制度為作者主張，並非現行政府已公布政策。涉及兆基、寄居蟹案件及政府精進措施，依截至2026年8月14日公開資訊整理，後續仍以主管機關最新公告為準。
