房仲要我斡旋開高，由低往上幫我談，這是話術嗎?
最近遇到跟你一模一樣的狀況！上週陪朋友看房，房仲也是說：「銀行估898萬，前一個斡旋840萬被拒，建議你從870萬開始談」。當下我們超疑惑—為什麼不能從840萬開始？開高會不會被當盤子？
在房市交易中，許多買家常陷入「直接開出上限價格」的迷思。根據房仲業內部數據顯示，當買方首次出價就達到房仲建議金額時，後續加價成交機率竟高達七成以上。這種情況就像拍賣會場，起標價設定越高，最終成交價往往被墊得更高。
資深房仲透露，業界慣用「銀行鑑價」作為價格錨點，但實際上銀行放貸金額通常只有鑑價的80%。這中間的落差是買方不知道的祕密。
專業的議價策略應該分階段進行。首先，建議以區域實價登錄均價下修5%作為起價，這個做法能有效動搖屋主對高價的期待。接著，適時透露正在洽談其他物件，製造競爭假象。根據不具名房產投資人透露，這個技巧平均可壓低價格2%至3%。最後採取階梯式加價，每次加價間隔2天，幅度控制在1.5%以內，最終不超過預設上限。
新北市林小姐的成功案例印證了這套方法的有效性。原本房仲要求她直接出價2150萬，在改採三階段議價策略後，最終以2068萬成交，省下82萬元。林小姐分享關鍵在於讓房仲清楚知道她有其他選擇，並且嚴格遵守價格紀律。
業界人士私下表示，約四成屋主在買方表現強勢時，會考慮降價3%至5%。專家建議，議價過程中可以要求房仲提供過往斡旋紀錄，並堅持「不見屋主不加價」的原則，如此才能避免陷入被動加價的困境。
對於準備進場的買家，專業建議包括：先上內政部實價登錄網查詢社區歷史成交價，同時向2至3家銀行取得鑑價報告進行比對，以確保自身權益。這些準備工作看似繁瑣，卻可能為您省下可觀的購屋成本。
