房地合一稅自住400萬免稅額不是人人都有！國稅局：持分賣多少算多少，一屋不能享數個全額優惠！
〖M傳媒／記者綜合報導〗 個人出售自住房地，符合條件者可享有房地合一稅400萬元免稅額，但這筆免稅額並非出售「部分持分」時也能全額扣除！財政部北區國稅局提醒，出售房地權利範圍非全額（1/1）者，免稅額必須按出售權利範圍比例計算，避免同一房屋出現「一屋享有數個400萬元免稅額」的不合理情形。
自住房地免稅額三大要件
依據《所得稅法》第4條之5第1項第1款規定，適用自住房地免稅額須同時符合三大要件：
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個人或其配偶、未成年子女辦竣戶籍登記、持有並居住於該房屋連續滿6年
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交易前6年內，無出租、供營業或執行業務使用
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個人與其配偶及未成年子女於交易前6年內未曾適用過本款規定
符合上述要件者，課稅所得在400萬元以下免稅，超過400萬元部分按稅率10% 課徵所得稅。但如果該自住房地是多人共有，或個人僅出售部分持分，就只能按出售的權利範圍比例來計算免稅額。
實際案例：出售6/10持分，免稅額只剩240萬
北區國稅局舉例說明，納稅義務人A君於106年買賣取得新北市房地（權利範圍1/1），112年將該房地權利範圍6/10出售給兒子，自行申報課稅所得345萬餘元，並直接扣除全額400萬元免稅額，算出來應納稅額為0元。
然而，國稅局查核後認定，A君雖然符合自住要件，但出售的權利範圍只有6/10，因此免稅額只能按比例計算：
400萬元 × 6/10 = 240萬元
課稅所得345萬餘元超過免稅額240萬元的部分，須按10%稅率補稅10萬餘元！
納稅人主張「法規沒寫按比例」遭駁回
A君不服，提起行政救濟，主張法規並未明定按比例計算，認為應該全額扣除400萬元。然而，財政部駁回其主張，理由如下：
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所得稅法所稱自住「房屋、土地」，指的是完整的房地所有權（權利範圍1/1，同一門牌號碼）
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若不按權利範圍計算，同一房地採分次移轉時，將產生「一屋享有數個400萬元免稅額」的不合理情形
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A君日後再出售其餘4/10權利範圍時，若仍符合自住要件，還可再主張160萬元的免稅額（400萬元×4/10），權益並未受損
訴願決定駁回確定。
國稅局提醒：共有或持分出售，免稅額按比例計算
北區國稅局呼籲，民眾出售房地時，若想適用自住房地免稅額，務必留意以下事項：
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須同時符合戶籍登記、連續居住滿6年、無出租營業等三大要件
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若出售房地屬於 「共有」 或 「僅移轉部分持分」 ，計算免稅額時必須按出售權利範圍比例計算
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千萬不要誤以為可以直接扣除全額400萬元，以免因申報錯誤而遭補稅
400萬免稅額不是「人人有獎」，更不是「持分也能全拿」！ 出售部分持分時，免稅額只能按比例計算。如果出售6/10，免稅額就是240萬；日後再賣剩下的4/10，還可再主張160萬。分次賣、分次扣，總額不變，但一次報錯就得補稅加罰！
如有相關問題，可撥打免費服務電話0800-000-321洽詢，或至北區國稅局網站查詢相關法令。
