農地未作農業使用出售 前手持有期間土增稅「這情況」可列費用減除
〖M傳媒房產中心／綜合報導〗
個人出售未作農業使用的農地，申報房地合一稅時，僅能減除本人持有期間的土地漲價總數額，但前手持有期間所對應繳納的土地增值稅，在特定條件下可列為費用扣除。財政部高雄國稅局日前透過案例說明這項容易混淆的規定，提醒納稅人正確申報，避免因誤解而漏報受罰。
核心規則：本人持有期間土增稅才可列報
根據財政部107年9月10日台財稅字第10704570950號令，個人出售未作農業使用的農地，在申報房地合一稅時，僅能減除本人持有期間的土地漲價總數額。前手持有期間的土地漲價總數額，不得列為減除項目。
但有一項例外：納稅人實際負擔繳納的前手持有期間土地漲價部分所對應的土地增值稅，可以列為移轉費用減除。計算方式是以本次交易繳納的全部土地增值稅，按「未自房地交易所得減除之土地漲價總數額」占「全部漲價總數額」的比例來計算。
案例拆解：甲君的農地交易
高雄國稅局舉例說明，甲君於112年1月買進一筆農地，因未作農業使用，於115年6月出售，成交價額1,000萬元，依法應課徵房地合一所得稅。
第一步：釐清土地漲價總數額
- 甲君持有期間（112年1月至115年6月）的漲價總數額：80萬元
- 稅捐機關以前手於107年取得時的公告現值計算至115年6月，全部漲價總數額：200萬元
- 核算土地增值稅：40萬元（含前手持有期間部分）
第二步：計算可減除的項目
甲君申報房地合一課稅所得時：
- 可減除本人持有期間的土地漲價總數額：80萬元
- 前手持有期間（107年至111年12月）的漲價總數額：200萬－80萬＝120萬元
第三步：計算可列為費用的土地增值稅
甲君實際負擔繳納的前手持有期間土地增值稅：
24萬元 ＝ 40萬元 × (200萬元－80萬元) / 200萬元
這24萬元可列為移轉費用減除。
第四步：移轉費用合計
若甲君未能提示其他移轉費用證明文件，依規定還可按成交價額3% 設算扣除：
30萬元 ＝ 1,000萬元 × 3%（上限30萬元）
合計可減除移轉費用：24萬＋30萬＝54萬元。
常見申報錯誤：誤列前手費用與漲價數額
高雄國稅局近期發現多起申報錯誤案例，民眾誤將前手負擔的費用或非本人持有期間的土地漲價總數額列報扣除，導致課稅所得計算錯誤，遭補繳本稅。
以另一起案例為例，乙君於109年取得農地，113年出售時因未作農業使用而須課徵土地增值稅。乙君申報時逕依土增稅繳款書所載金額52萬餘元列報土地漲價總數額，但其中包含前手99年至109年持有期間的漲價數額46萬餘元。國稅局依規定剔除後，乙君僅能列報6萬餘元，最終須補繳本稅15萬元。
國稅局提醒：30日內申報，留意三要點
高雄國稅局呼籲，民眾交易房屋土地，應於交易日次日起30日內如期辦理申報。申報時務必注意：
- 僅能減除本人持有期間的土地漲價總數額，前手持有期間不得計入
- 僅能列報本人實際負擔的費用，前手費用不得列報
- 若對申報規定有疑問，可撥打免費服務電話0800-000-321洽詢，或至高雄國稅局網站利用「國稅小幫手」線上查詢
