房仲服務費比稅金高6倍！買賣一棟2000萬房 業者爽收120萬真相曝光
高房價元凶是誰？房地合一稅與仲介費的雙面刃。台灣房價持續高漲，購屋族負擔日益沉重，究竟問題根源是來自房地合一稅制，還是房仲服務費結構？這個問題引發產官學界熱烈討論。實際上，高房價現象是多重因素共同作用的結果，其中稅制設計與服務費計算方式都扮演了一定角色。
房地合一稅的設計與影響
房地合一稅自2016年實施，2021年升級至2.0版，主要目的是抑制短期炒作。稅制設計上，持有時間越短稅率越高，2年內出售課徵45%，2-5年課徵35%，5年以上才降為20%。對自住客則提供優惠，符合特定條件者可享400萬元免稅額，超過部分案持有時間計算。
這項稅制確實打擊了短期投機客，但同時也增加了長期持有者的交易成本。部分賣方可能將稅負轉嫁至房價中，間接推升價格。然而，稅務專家認為，房地合一稅並非推升房價的主因，因為它主要是對「交易利得」課稅，而非交易本身。
房仲服務費的結構問題
根據內政部規定，不動產經紀業向買賣雙方收取的服務費用總額不得超過實際成交價的6%。市場慣例多為賣方支付4%、買方支付1-2%。以總價1,000萬元的房屋為例，賣方需支付約40萬元服務費，買方則需支付約20萬元。
這種按成交總價百分比計算的收費方式，被質疑可能創造了抬高價格的誘因。由於服務費隨成交價增加而增長，理論上房仲有動機追求更高成交價而非快速成交。不過，業界人士反駁，在競爭市場中，房仲更需要的是促成交易而非追求最高價格。
市場現實與結構因素
2025年房市面臨重大調整，央行第七波信用管制與升息環境導致交易量大幅萎縮。房仲業者感受到前所未有的壓力，全台房仲家數增長幾近停滯。這種市場環境下，服務費議價空間增加，部分房仲為求生存甚至提供折扣。
除了稅制和服務費外，市場供需、土地成本、營建費用等因素更是影響房價的關鍵。工料雙漲、電價上揚、碳稅開徵等結構性因素，都推高了房屋成本。加上通膨預期，不少人將房地產視為保值工具，進一步支持了房價。
專家觀點與解決之道
雖然當前買氣萎靡，但成本居高不下，加上通膨因素，房價跌勢將相當有限。他認為2025年房價可能會有調整，但不至於大幅下跌。對於服務費爭議，消保團體建議消費者應明確了解仲介費用的計算方式，並在簽約前充分議價。內政部也強調，只有在交易總價內含仲介費、裝潢等費用時，才應一併申報註明，以避免個案藉此墊高房價。
坦白說，高房價問題需要多面向解決。房地合一稅制雖有調整空間，但其抑制投機的初衷應予肯定；房仲服務費則可考慮更透明的計價方式，減少與成交價的連動關係。更重要的是從市場基本面著手，增加供給、合理管控成本，才能讓房市回歸健康發展。
對於購屋者而言，在當前市場環境下更需謹慎評估，不僅要考慮房價本身，還要計算稅費、服務費等附加成本。同時也可善用政府提供的各項優惠，如重購退稅、自用住宅稅率等，減輕購屋負擔。唯有透過多方努力，才能實現居住正義的理想。M傳媒 https://94m.com.tw/
