公務員買房也踢鐵板！年薪80萬、銀行竟只願貸7成5 專家出手逆轉「8成5過關」

M傳媒／綜合報導

買房動輒千萬起跳，多數人必須向銀行申辦房貸，而個人財產、收入、聯徵信用是銀行評估的關鍵要素。不過，即使是收入穩定的公務員，也可能在房貸申辦過程中踢到鐵板。

宜蘭不動產經紀人及地政士邱明芳分享一個近期案例：一名地方特考三等公務員，年薪約80萬元，購買新成屋，原以為辦房貸非常容易，沒想到實際詢問多家銀行後，多數銀行僅願意給予7成5的貸款成數，部分銀行甚至要求搭配房貸壽險才肯放行，距離他原本預期的8成有不小落差。

邱明芳指出，該名買方還揹有約40萬元的學貸尚未繳清。在銀行眼中，即使職業是公務員，既有負債仍會影響收支比的計算，進而壓縮貸款成數。

一般來說，銀行評估房貸有兩大核心指標：

1. 負債比（DBR）：每月還款總額（含新房貸、學貸等）不得超過月收入的60%～70%。

2. 收支比：銀行會嚴格審查每月收入是否能穩定支應還款。

該名買方年薪80萬元（月薪約6.6萬元），加上40萬元學貸的還款壓力，使得多家銀行在試算後，僅願給予7成5的成數。

面對困境，邱明芳建議買方鎖定台灣銀行獨家承辦的 「公教築巢優利貸」 。該專案專為公教人員設計，目前利率僅2.185%，相較市場上約2.8%～3.2%的一般房貸利率，每年可省下可觀利息。不過，該專案收支比審核極為嚴格，台銀襄理一開始評估可能僅能貸7成。

為翻轉結果，邱明芳指導買方採取三項關鍵動作：

第一，清償學貸。 先將40萬元學貸還清，降低既有負債，改善收支比。

第二，找對保證人。 買方擔任教師的女友（年薪80萬元）願意擔任一般保證人。

第三，備齊金流證明。 女友協助出資頭期款，並出示轉帳明細，同時提供同居事實證明。

在清償學貸、女友擔任保證人且雙方合計年薪達160萬元的條件下，收支比符合台銀要求，最終核貸結果為8成5，利率2.185%，順利於4月底交屋。

儘管該案例初期遭遇挫折，但最終仍拿到優於市場的條件，關鍵在於公務員的職業屬性。銀行評估房貸的核心並非「現在賺多少」，而是 「收入能否被追蹤、能否持續」 。

銀行最偏好的客戶特徵是：收入來源可驗證、雇主倒閉風險極低、職業替代性低。公務員完全符合這三項條件，因此即使在信用管制趨嚴下，仍被列為「第一級」優質客戶。而「築巢優利貸」專案針對首購自住者，貸款成數最高可達85%，寬限期最長5年。

不要輕信房仲口頭保證：案例中的買方因聽信房仲「貸八成沒問題」的說法，簽約後才發現實際核貸條件不如預期。建議簽約前先向銀行申請「貸款條件評估」，確認自身可貸成數與利率。
善用職業優勢與專案貸款：公教人員應優先了解「築巢優利貸」等專案，並在申貸前降低既有負債、備齊金流證明，以提高核貸成數。

總結：公務員辦房貸並非保證8成，既有負債與收支比才是關鍵；清償學貸、找對保證人、備齊金流證明，才能發揮職業優勢，拿到8成5的超優條件。