上半年交易量跌破10萬棟創26年次低！山哥：量縮到極致就是底部，自住客現在可以慢慢看了
文／群洋國際地產集團董事長 張惠山（山哥）
六都地政局昨天公布6月買賣移轉數據，六都合計18,306棟，月增11.3%、年增1.2%。連兩個月月增，看起來好像市場在回暖。
但山哥說句實話：別被單月數字騙了，真正該看的是上半年總量。
今年上半年六都移轉棟數合計97,438棟，10萬棟大關正式失守。這數字不只是2017年以來新低，更是1999年有紀錄以來第二低量。回顧歷史，上一次比這更慘的是2016年，那年發生了什麼事？房地合一稅1.0剛上路，市場直接嚇傻。
山哥在房地產三十年，看過大風大浪。量縮到這種程度，通常不是崩盤的前兆，而是市場在「測底」。
6月為什麼會反彈？交屋潮撐出來的
單月數據看起來不錯，但山哥幫你拆解一下就知道了。
新北市6月月增20%、桃園市月增35%，數字漂亮得嚇人。但專家已經點出關鍵，這波反彈主要靠「建案交屋潮」在撐。三重、新莊、龜山、蘆竹這些區域的新案陸續完工交屋，把移轉數字墊高了。
永慶房屋研展中心指出，6月移轉量反映的是5月至6月初的市場表現。交屋潮是「過去式」的交易，不是「現在式」的買氣，房子三年前就賣掉了，現在只是過戶登記。如果把交屋潮扣掉，實際的市場買氣還是冷。
山哥觀察：底部訊號已經出現了三個
訊號一：量縮到極致，賣方開始鬆動
上半年97,438棟，這是26年來第二低。市場上該賣的、想賣的，已經被凍住了。但山哥在市場第一線看到的狀況是：願意降價的屋主變多了，議價空間也確實打開了。
訊號二：楊金龍鬆口了
央行總裁楊金龍6月10日說了一句話：「選擇性信用管制就到這裡。」市場直接解讀成「不會再加碼」。山哥在市場這麼多年，最懂一個道理：政策最怕的不是緊，是「不確定」。現在央行明確告訴你「不會再加碼了」，市場的信心自然就回來了。
訊號三：股市的錢，正在慢慢往房市流
台股今年一路創新高，高資產族群賺飽了。永慶房屋指出，部分民眾選擇高檔獲利了結後，將部分資金轉向房地產。山哥看到的是：3,000萬到5,000萬的中高總價成屋，最近詢問度明顯變高。這波買盤不是一般首購族，是在AI與半導體狂潮中賺飽的實力買方。
山哥真心話：自住客現在可以開始看了
「市場最冷的時候，往往是自住客最好的進場時機。」
上半年交易量創26年次低，很多人覺得「房市要崩了」。但山哥看的是：量縮到極致之後，市場會慢慢回來。
台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐也認為，市場利空逐漸淡化下，買氣趨於穩定，下半年買氣將比上半年進一步回穩，全年交易量可望止跌持平。
山哥不是說現在閉著眼睛買都會賺，而是說：現在市場上沒有人跟你搶、價格也不再亂噴、議價空間確實變大了。
對自住客來說，這可能是近年少見的「從容選案、理性進場」的黃金窗口。
上半年交易量創26年次低，但底部訊號已經浮現，量縮到極致、央行不再加碼、股市資金慢慢回流；市場最冷的時候，往往是自住客最好的進場時機。
