六都5月買賣移轉月增、年減　張惠山：房市不是沒買盤，是買方變得更精準

文／群洋國際地產集團董事長張惠山（山哥）

六都地政局公布5月建物買賣移轉棟數，六都合計1萬6558棟，較4月增加5.6%，但與去年同期相比仍減少3.7%，創下2011年以來同期新低。

這組數字很值得市場冷靜看待。

單月來看，5月交易量比4月回升，代表房市並不是完全沒有買盤；但年減仍存在，且前5月整體量能仍處低檔，說明市場還沒有真正恢復到過去熱絡狀態。

山哥認為，現在房市最明顯的特徵，就是「量縮、價盤、買方精算」。

過去市場熱的時候，買方怕買不到，看到喜歡的物件就追，預售屋開價也容易被市場接受。但現在情況不同，央行信用管制仍在，銀行房貸審核保守，貸款成數、利率、鑑價都會影響買方決策。買方不是不買，而是更在意總價、月付、地段、未來轉手性，以及屋主願不願意讓價。

從六都5月數據來看，台北市1917棟，月減3.2%、年增10.7%；新北市3937棟，月增12.4%、年減18.3%；桃園市2731棟，月減5.6%、年減16.4%；台中市3270棟，月增4.1%、年減3.5%；台南市1515棟，月減4.4%、年減12.8%；高雄市3188棟，月增23.6%、年增41.4%。

其中，高雄表現最突出，不論月增或年增都相當明顯。這背後不只是買氣回來，更有新案交屋因素。高雄在2021至2022年間因台積電設廠議題帶動推案，經過3至5年工期後，部分建案陸續完工交屋，讓楠梓、橋頭等區域移轉量明顯增加，也推升高雄5月交易量創下近17個月單月新高。

所以看移轉量，不能只看表面數字。

建物買賣移轉棟數會受到兩個因素影響，一個是成屋市場成交，另一個是新建案集中交屋。若某個月有大量新成屋完成移轉，數字自然會被墊高。因此，5月六都月增5.6%，代表市場有回溫跡象，但還不能直接解讀為房市全面復甦。

山哥認為，現在房市正在進入「區域分化」與「產品分化」的新階段。

有產業、有就業、有交通、有生活機能支撐的區域，買方仍會願意進場。尤其是自住需求明確、總價可負擔、屋況條件佳、貸款條件相對穩定的物件，市場接受度仍在。

但如果是價格開太高、供給量太大、生活機能還沒成熟、只靠題材撐價的區域，買方就會更保守。過去靠低利率與投資客撐起來的行情，現在都要重新接受市場檢驗。

買方現在最在意的，不只是房價有沒有跌，而是買了以後能不能貸、月付能不能扛、未來會不會買貴。尤其央行第2季理監事會即將登場，房市信用管制是否調整，再度成為市場焦點。

山哥認為，央行就算要調整，也不太可能全面放水。現在台股強勢、資金仍多，若房市管制鬆太快，可能讓投資資金重新回流不動產，讓市場再度過熱。因此，接下來比較可能的方向，是針對自住、換屋需求做精準調整，而不是讓投資客重新回場。

對買方來說，現在反而是可以慢慢挑、慢慢談的時間點。不要因為單月移轉量回升就急著追價，也不要以為房市冷就一定會大跌。真正好的物件，價格合理還是有人買；條件不好的物件，就算降價也未必容易成交。

對屋主來說，現在不能再用高點心態賣房。市場已經不是過去「開高等人追」的時代，如果想成交，就要回到合理價格，讓買方看到空間與誠意。

對建商來說，新成屋交屋可以撐住移轉量，但去化速度才是真正考驗。未來產品規劃、總價帶、付款條件與區域機能，都會比過去更重要。

山哥一句話總結：5月六都移轉量月增，是市場有回溫跡象；但年減、低量、信用管制仍在，也提醒大家不要過度樂觀。