年收200萬就算富？新青安排富不能全台一刀切，要分區域看房價

文／中華民國不動產金融知識發展協會理事長 呂崑富（富哥）

新青安2.0傳出將增設排富條件，申貸人個人年收入若超過200萬元，可能無法適用優惠。消息一出，不少人認為政策終於開始排富，但富哥認為，這個門檻如果沒有搭配區域房價、家庭負擔與銀行授信條件一起看，很容易變成「看起來有排富，實際上沒抓到問題核心」。

年收200萬元，聽起來確實不是低收入，但放到台北市房價裡，未必稱得上寬裕。公開報導引述實價登錄資料估算，台北市平均購屋總價約3,250萬元，若貸款8成、利率2.5%、30年期，每月房貸約10.3萬元。這代表買方不只要有收入，還要有足夠頭期款、穩定現金流，以及銀行認可的還款能力。

富哥認為，排富最不能犯的錯，就是全台一把尺。年收200萬元在中南部部分區域，可能已經具備較好的購屋能力；但在台北市、新北精華區或新竹高房價區，可能只是剛好跨過銀行審核門檻，距離「輕鬆買房」還有一大段距離。

住宅政策應該分區域設計，而不是全台一視同仁。台北市、新竹縣市、台中七期、台南南科周邊、高雄農16或亞灣，和一般非都會區的房價、所得、租金與生活成本完全不同。如果用同一條年收入線來判斷誰是「富人」，很可能在低房價區補貼到相對有能力的人，卻在高房價區把真正需要支持的首購族排除在外。

景文科技大學財務金融系副教授章定煊也指出，新青安本質上是政府補貼利息，銀行授信仍由金融機構依照借款人條件審核。也就是說，真正收入太低、貸款條件不足的人，本來就不一定能通過銀行審核；最後拿得到補貼的，往往仍是已具備一定購屋能力的族群。

富哥認為，這才是新青安最大的矛盾。租不起的人有租金補貼、社會住宅或包租代管；買得起的人不一定需要利息補貼。最尷尬的是中間那群「租得起、但買不起」的人，收入不算弱勢，卻被房價和頭期款卡住，既擠不進社宅，也買不到合理住宅。

如果新青安2.0真的要排富，重點不該只看「個人年收200萬元」這條線，而應該搭配家庭所得、扶養人口、購屋總價、區域房價與名下資產一起檢視。更精準的做法，是依不同縣市或生活圈設定差異化門檻，例如高房價區採較高所得上限、低房價區採較嚴格排富標準，讓政策資源真正流向被房價卡住的人。

富哥總結，住宅政策不能只追求好聽的排富口號，而要精準把資源放到真正卡在購屋門檻前的人身上。新青安若只是用全台同一條線排富，卻沒有處理高房價、頭期款不足、區域落差與銀行授信門檻，最後恐怕不是幫年輕人上車，而是讓政策看起來公平，實際上卻更不公平。

排富要有，但不能一刀切；補貼要精準，更要分區域。因為在不同城市，200萬元收入代表的購屋能力，根本不是同一回事。