預售屋溢價退燒！價差每坪擴到18萬 買方小心交屋才是真考驗
M傳媒房產中心／綜合報導
房市到底修正完了沒？這是許多購屋族最關心的問題。新北市地政局發布115年第1季不動產市場分析季報，市場解讀認為，這波房市調整已從成交量萎縮、成屋價格修正，逐步進入預售屋價格重新檢視的階段。
過去幾年，預售屋之所以受歡迎，關鍵不只是「新」，還有付款時間拉長的優勢。買方先付訂金與工程款，等到交屋時再辦貸款，對頭期款尚未一次到位的族群很有吸引力。也因為這種付款彈性，預售屋長期存在一定「溢價」。
但現在情況正在改變。公開報導引述新北市地政局季報指出，全台110年至114年間房價上漲，但預售屋漲幅明顯高於成屋；110年預售屋與成屋大樓價差約每坪3萬元，到了114年，價差擴大到約每坪18萬元。這代表預售屋溢價已經被墊高，若市場買氣轉弱，未來交屋時就必須面對成屋行情的檢驗。
M編提醒，預售屋最大的風險，不是簽約當下看起來買到未來，而是交屋那一刻會變成現實價格。若周邊成屋已先行修正，而預售買方當初用較高單價進場，交屋時銀行鑑價、轉售價格與市場接受度，都可能不如當初預期。
這不代表所有預售屋都不能買。地段成熟、建商品牌穩定、總價合理、周邊供給有限的產品，仍可能有支撐。但若是供給量大的重劃區、同質性高的新案、開價明顯高於周邊成屋太多，買方就要特別小心。因為房市盤整期最先被檢驗的，往往就是「未來想像」過高的產品。
現在購屋族該怎麼看？第一，先比成屋行情。不要只看接待中心開價，也要查周邊三年內成屋與新成屋成交價。第二，試算交屋貸款。假設銀行鑑價比成交價低，自己能不能補足差額？第三，檢查區域供給。如果未來兩、三年同區有大量交屋，價格競爭會更明顯。
M觀點，預售屋不是神話破滅，而是從「預期市場」回到「基本面市場」。以前買預售，大家賭的是未來房價繼續漲；現在買預售，必須反過來問：如果未來沒有漲，甚至周邊成屋更便宜，我還能不能安心交屋？
房市盤整期，最怕用多頭思維買高溢價產品。買房可以看未來，但不能只買想像。真正安全的預售屋，不是廣告說會漲，而是即使市場不漲，價格、貸款與生活需求仍然撐得住。
