銀行大玩「雙標」！首購族被當韭菜割，轉貸戶卻爽拿2.185%地板價？寬限期一到，房貸族準備大逃亡！

文／M傳媒房產中心

房貸族怒了！首購利率2.6％起　轉貸卻喊2.185％？真相曝光

文／M傳媒房產中心

房貸市場也在看人下菜？近期不少購屋族抱怨，首購族走進銀行申貸，常被告知額度吃緊、利率至少2.6％起跳；另一邊，市場卻傳出部分轉貸方案利率低到2.185％，讓民眾忍不住怒問：「先買房的人反而比較吃香，首購族真的被當韭菜嗎？」

但真相並沒有這麼簡單。

網路瘋傳的2.185％，並不是一般房貸轉貸戶都能拿到的「全民地板價」，主要是公教人員等特定身分適用的優惠方案。一般轉貸利率多半仍落在2.5％至3％以上，最後能拿到多少，還是要看收入、職業、信用紀錄、房屋地段及銀行鑑價。

2.185％誰能拿？不是年薪百萬就有

目前市場上常被拿來討論的2.185％，主要來自「築巢優利貸」或部分公教人員房貸專案，適用對象有明確限制，不是任職上市櫃公司、收入較高或房子漲價，就能直接申請。

以一般銀行公開方案來看，部分轉貸利率約從2.55％起，其他銀行則可能接近2.9％甚至3％以上。廣告上的最低利率，通常還會綁定優質客戶、薪轉戶、財富管理往來或低貸款成數。

換句話說，看到2.185％先別急著氣，因為你可能連申請資格都沒有。

銀行真的雙標？還款紀錄好的人確實更吃香

銀行搶轉貸客戶，不完全是因為偏愛有錢人，而是轉貸戶通常已經繳過一段時間房貸，銀行能直接看到他的還款紀錄。

如果借款人過去沒有遲繳、收入穩定，房屋又位在好轉手的區域，對新銀行來說，確實是比較容易評估的低風險客戶。

反觀第一次申貸的首購族，銀行必須重新審查收入、負債、信用與房屋條件。若自備款不足、收入不穩或買到銀行鑑價保守的物件，利率及成數自然可能比較不漂亮。

這種情況確實會讓一般首購族感到不公平，但目前沒有足夠證據證明，銀行正在全面排斥首購族，或只服務財富管理VIP。

寬限期到期　房貸族真的準備「大逃亡」？

更誇張的說法是，新青安寬限期即將大量到期，房貸族繳不起本息，只能瘋狂轉貸續命。

但時間點對不上。

新青安精進方案是在2023年8月上路，最長寬限期為5年。選擇完整5年寬限期的首批貸戶，最快也要到2028年下半年才會陸續到期，2026年並不存在大規模「五年寬限期畢業潮」。

當然，部分民眾可能只選擇1年、2年或3年寬限期，也有一般房貸族在2026年開始改繳本息，月付金壓力確實會增加。

但目前沒有官方統計證明，大批新青安貸戶已經因為繳不起房貸而四處轉貸，把現在形容成「斷頭潮」或「房貸大逃亡」，仍然過度誇張。

轉貸真的能救命？小心月付變少、總利息變多

不少人以為，只要轉貸後利率下降，房貸壓力就一定變小。

其實不一定。

轉貸通常要負擔原銀行提前清償違約金、新銀行開辦費、鑑價費、代書費，以及抵押權塗銷、重新設定等成本。如果新舊利率只差0.1至0.2個百分點，省下的利息可能根本不夠支付轉貸費用。

更常見的情況是，把原本剩下20年的房貸重新拉長成30年。每月繳款看起來下降，家庭現金流暫時變輕鬆，但整體還款時間變長，最後付給銀行的總利息反而更多。

所以，轉貸可能是財務調整工具，也可能只是把壓力往後延，並不是免費續命。

房子漲價就能增貸？銀行沒那麼好說話

部分屋主也會利用房屋重新鑑價，在轉貸時順便增貸，把房子當成資金來源。

但重新鑑價不代表銀行一定會把漲價空間全部借出來。銀行仍須看借款人的收入、整體負債、資金用途及擔保品條件；若案件涉及央行信用管制，轉貸或增貸後仍須遵守相關成數限制。

若資金用途不清楚、還款能力不足，或銀行認為房屋不好轉手，就算房價帳面上漲，也可能不願提高額度。

M編觀察

目前房貸市場的確出現兩種世界。

信用良好、收入穩定、房屋條件佳的客戶，可能成為各銀行積極搶奪的對象；自備款有限、收入普通的首購族，卻可能面臨成數不足、利率提高，甚至找不到銀行願意承作的困境。

2.185％是特定身分優惠，不是全民轉貸價；寬限期結束會讓月付金增加，但現在還不到新青安全面畢業潮。