央行打房滿週年 產業界「極限壓力測試」開跑！專家：上半年生死戰 房價鬆動恐拉開序幕
【M傳媒／綜合報導】中央銀行第七波不動產信用管制即將屆滿一年半，19日召開第一季理監事會議的新政策動向，備受市場關注。房地產業者高達90％認為管制措施將維持不變，鬆綁機率趨近於零。儘管房市遞延買氣開始出籠，成交量微幅回升，但整體房市仍處於「ICU待救」狀態。專家直言，若央行持續緊縮，加上資金斷鏈、利率緩升，以及美伊戰事推升國際油價導致營建成本飆漲，房地產業上半年將面臨殘酷的極限壓力測試。
央行態度「鷹」：放款集中度仍超標 房價修正未達標
馨傳不動產智庫執行長何世昌指出，雖然2025年房市在政策管制下成交量跌至低點，不動產業普遍期望央行能夠「鬆一下」，但因房價修正幅度有限，市場資金依舊豐沛，央行擔憂一旦鬆綁將功虧一簣，因此第一季鬆綁機率極低。他半開玩笑形容：「想鬆綁？沒有。鬆餅倒是可以多吃一點。」
關鍵指標之一是不動產放款集中度。目前全體銀行不動產放款集中度達36.9％，高於央行警戒值36％以上。央行常務理事、兆豐金董事長董瑞斌明確表態，第七波管制已達到抑制炒房效果，現階段支持維持現狀，讓成交量回歸正常水準。央行總裁楊金龍先前也宣示，房價修正幅度尚未達到政策預期，金融體系韌性足夠，因此將維持嚴格限制。
房價仍僵固！預售屋一年半漲逾11％
儘管交易量萎縮，房價卻未見有感下跌。根據樂居網統計，全台預售新建案房價面對第七波管制，每坪均價從2024年9月的53.04萬元，至2026年1月微漲至58.99萬元，近一年半上漲11.23％；若納入二手屋計算，平均房價從48.71萬元升至51.61萬元，漲幅2.89％。
值得注意的是，全台住宅待售庫存量持續攀高。樂居網數據顯示，2026年1月待售住宅庫存量已衝上28.5萬多戶，是2013年有統計以來同期的3.9倍，市場供給壓力前所未見。玉山金控董事長黃男州分析，目前房價下跌有限主因在於員工、原料及廢土處理等成本增加，價格平均僅下滑2%至3%，若下半年政府政策持續「硬」，房價下修空間可能擴大；反之若政策轉鬆，則有機會反彈。
極限壓力測試登場！建商資金斷鏈危機浮現
若管制持續未鬆綁，上半年房地產業者將面臨資金鏈斷裂、利率緩升雙重夾擊，加上美伊戰事造成國際油價急漲的黑天鵝，營建成本恐進一步攀升。他形容央行如同祭出貸款成數限制的「流動性死刑」，持續擠壓房價泡沫，逼出建商與投資客庫存，直到價格出現顯著修正。
從第七波管制到今年第一季正式滿18個月，建商正面臨限期開工、資金斷鏈、買氣凍結三方夾擊，整體房價鬆動趨勢將正式拉開序幕。2026年將是「現金為王」的資產重分配年，財務槓桿過高的中小型建商將加速退場，土地、資產將成為大型建商獵物，市場進入「大者恆大」的整併期。
土方之亂添成本 營建業淪微利產業
政策是影響房市最大變數，加上土方之亂未解，土方成本幾乎與預拌混凝土相當，導致每坪造價增加6,000元到1萬元以上。若無法轉嫁給消費者，只能由建商自行吸收，建築業恐淪為微利產業，目前已有部分中小建商減量經營或選擇退場。
去年已是房市谷底，政策打壓逾一年，剛需購屋族觀望已久，發現房價確實降不下來，將逐步回歸市場，預計最快第二季、最慢第三季就可看到交易量回溫約2至3成。不過價格方面，因造價持續墊高，開發商沒有下跌空間，但買氣低迷也無上漲動能，因此將呈現持平格局。他建議建商應「築高牆、廣積糧」，以因應景氣低潮考驗。
市場分化加劇 買方觀望逃不過低量盤整
目前房市就像一場「政策馬拉松」，過去在資金浪潮與低利率下快速奔跑，如今進入高利率與信用管制階段，市場正在經歷長時間盤整。買方因利率與政策不確定性持續觀望，建商推案趨於保守，成交量維持低檔。他感嘆：「買方觀望，幾乎注定逃不過低量盤整。」
隨著央行即將召開第一季理監事會議，市場屏息以待。若管制持續從嚴，上半年房市將進入真正的生存淘汰賽，房價修正與市場整併將成為年度主旋律。對於高資產族群而言，在市場洗牌之際，反而是進場撿便宜的機會；而對於高槓桿操作者，如何避免淪為債務負擔，將是所有參與者必須重新學習的課題。
