台中預售屋越賣越冷！78案銷售破百週賣不到一半，專家點名：當年定價太衝的，等著面對現實

M傳媒房產中心／報導

根據最新統計，全台中341場預售個案中，已有78案銷售週期突破100週，從預售一路賣到接近成屋階段，部分銷售成數仍停留在低檔，去化速度出現結構性停滯。更可怕的是，還有更多90週以上的個案緊追在後，預計未來幾週突破百週的案子將正式站上百案大關。M編幫你拆解這場「越賣越久、越賣越冷」的台中房市真相。

外圍蛋白區成重災區，賣三年多只賣掉三成五

先看外圍區域的慘況。大甲區有一建案在2022年10月就完成預售登記，至今銷售時間已超過3年4個月，但揭露成數僅約35%，等於賣了快三年半，連一半都賣不到。同樣情況也出現在后里區、沙鹿區的個案，不少案子揭露率始終無法突破4成門檻。

台中市建築經營協會市場資訊主委白洪章點出關鍵：「第一季交易冷清主要是過年季節性因素影響，但若把時間拉長來看，很多賣很久還賣不掉的案子，多半是當年預售定價太衝，或是品牌力敵不過後來新出的案子，導致客戶回頭去選別家。」

核心區也難逃，賣破百週成新常態

代銷業者分析：「近年房價基期墊高，加上信用管制、升息壓力與整體經濟不確定性，使得購屋族決策期大幅拉長。再加上自住客對價格敏感度更高，若產品規劃、總價帶或付款條件未能貼近市場期待，銷售速度自然受阻。」

白洪章提醒：「現在買方很精，會反覆比較品牌與性價比，這些早期進場卻賣不到一半的案子，接下來恐怕要面臨成屋後的去化抗戰。」

預售賣不動，成屋後壓力更大。因為成屋要開始繳管理費、房屋稅、房貸利息，建商和投資客的持有成本全面上升，到時候不是降價求售，就是繼續撐到天荒地老。

數據會說話：價格漲太快、買方跟不上

賣厝阿明指出，台中近五年預售屋成交均價從2021年單價35.8萬元，一路飆漲到2024年的60.2萬元，漲幅高達68%；2025年均價更來到66.7萬元。但同時間，平均地權條例禁止換約、央行限貸令等政策接連出籠，價格漲太快、買方根本跟不上。

許多成屋賣了兩三年還在架上，主因是前兩年房市好，建商開價普遍拉高，但現在買方回歸理性，開始比較附近中古屋價格，發現「買中古屋還比較划算」，就會陷入「越看越久、越看越不急」的循環。

M編觀點：當年開價太爽，現在市場教你做人

當年景氣好、投資客多，建商開價一個比一個敢開，反正有人接盤。現在投資客退場、剛性買盤當家，這些當年被炒高的價格，就成了最尷尬的存在。降價？前面已購客會跳腳。不降價？後面根本沒人要買。卡在中間動彈不得，就是這78案百週長銷戶的集體寫照。

白洪章說得精準：「這些早期進場卻賣不到一半的案子，接下來恐怕要面臨成屋後的去化抗戰。」M編加碼翻譯：預售賣不動還可以撐，成屋後持有成本全面上升，建商和投資客的現金流壓力只會越來越大。這場淘汰賽，現在才正要開始。