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國銀不動產放款比率創近九年半新低 房市量縮價微修，政策能否救市仍待觀察
【M傳媒房產中心／專題報導】
金管會最新統計顯示，2025年9月底國銀依《銀行法》72-2條計算的不動產放款比率降至25.77%，創下近九年半新低，連續四個月下滑。僅有八家銀行比率超過27%，較前月減少一家，顯示銀行碰觸「不動產放款天條」的壓力明顯緩解。
銀行圈指出，9月起新青安房貸撥款免計入不動產放款分子，使比率下降，有助擴大房貸放款空間。以數字來看，排除新青安後，國銀不動產放款餘額為15.41兆元，月減0.06%；總存款與金融債合計59.8兆元，月增0.4%，分母增、分子減，帶動比率下降0.12個百分點，接近2016年5月25.59%的低點。
9月是今年首度出現「存款分母上升、放款分子下降」的情況；資深經理陳定中則認為，幅度有限，「堪比撒哈拉沙漠中的一粒沙」，且新青安加碼補貼將於明年屆滿，政策效果可能逐漸減弱。高力國際不動產董事黃舒衛也指出，新青安占比低，排除計算僅是紓解民怨，並未明顯刺激市場信心，9月六都交易量年減29.5%，顯示房市並未因「開水龍頭」受益。
觀察房市成交量，公股銀行指出，2025年前九月建物買賣移轉棟數年減27.9%，主要受美國關稅政策不確定及國內缺乏利多刺激影響，潛在購屋者多採觀望態度，致成交量回升有限。整體預估今年買賣移轉棟數約27萬棟，明年可能持平或小增至28萬棟，都較2024年的35.05萬棟大幅下滑。
雖然成交量下滑，但政策上將新青安貸款排除於72-2條適用之外，有助於緩解自住購屋民眾借貸壓力，且新青安房貸利率低於市面房貸利率，申請量有望逐步穩定上升。第一銀行表示，將持續配合政策，優先承作首購及自用族群；合庫銀行則認為第四季及明年房市買賣移轉棟數仍需視市場剛性需求而定，房市呈「量縮價跌」態勢。
華南銀行主管表示，打炒房政策已見成效，房市延續成交低迷與房價下修格局。限貸令下，預售屋解約量增加，加上關稅戰衝擊經濟，購屋能力受限，2025年買賣移轉棟數預估約27萬棟，若央行維持管控政策，2026年量能變化不大。彰化銀行主管則預估，今年交易量恐低於27萬戶，創2018年以來新低，明年若央行調整信用管制，交易量有機會回升至28萬戶左右。
M觀點：
新青安房貸免計入放款比率確實短期紓解了銀行壓力，但對房市成交量的實質刺激有限。面對量縮、價微修正的格局，政策效果能否延續，仍需觀察央行利率與信用管制走向，以及購屋族群對房價、政策預期的心理反應。今年房市低迷，明年回溫空間仍存，但幅度有限。
