央行週四開會利率怎麼走？富哥：升不升息不是重點，關鍵在「信用管制有沒有退場」

文／呂崑富（中華民國不動產金融知識發展協會理事長）

「央行週四開會，到底會不會升息？房貸會不會變重？」富哥先說結論：升不升半碼，對房市的實質影響，遠小於信用管制有沒有鬆綁。

與其盯著利率那一點點波動，不如看懂央行對「選擇性信用管制」的態度，那才是真正卡住房市資金的關鍵。

一、利率不是重點，錢貸不貸得到才是

很多人以為升息就是房市利空，降息就是利多。但富哥要說句實話：現在的問題，根本不在利率。

以貸款1,000萬元、30年本息攤還來算：

升半碼，每月多600元；升一碼，每月多1,200元。對多數雙薪家庭來說，不是不能負擔。

真正的問題是：你根本貸不到那個額度。

現在銀行怎麼做？

所以富哥常說：現在買房，最大的敵人是銀行的「信用管制」，不是央行的「利率」。

前陣子楊總裁說「選擇性信用管制就到這裡」，市場一片歡呼，營建股大漲。但富哥要潑大家一盆冷水：「不繼續加碼」不等於「要開始退場」。

目前的管制措施，第二戶限貸六成、無寬限期、購地貸款限制、餘屋貸款限制通通還在。央行只是說「不會再打更大力」，但沒說「要收回拳頭」。

這就像打籃球，對手說「我不會再犯規了」，但他的手還是一直擋在你面前。你還是過不去。

富哥請大家思考一個問題：過去兩年，房市降溫的主因是什麼？

不是升息。台灣升息幅度遠小於美國，累計才3.5碼（0.875%）。真正的殺手，是信用管制。

所以，房市要真正回溫，需要的是信用管制鬆綁，而不是利率降那一點點。

富哥大膽預測：週四會議，利率不會動，信用管制也不會動。 央行會繼續「停看聽」，等到房市真的冷到受不了，才會考慮鬆綁。

通膨壓力在，油價在漲，央行不可能說「要降息」。會後聲明很可能上修通膨預測，並且保留「必要時預防性升息」的選項。這對市場心理會有一點壓抑效果，但不至於造成恐慌。

央行好不容易把房市打到降溫，不可能輕易放手。尤其房價根本沒跌多少，現在鬆綁等於前功盡棄。富哥認為，最快也要等到2027年上半年，才會看到試探性的微調。

下半年交易量會比上半年好一點，因為政策不確定性降低了，自住客會慢慢出來。但價格不會大漲，因為投機客還沒回來，銀行貸款還是很緊。整體就是「量微升、價盤整」的軟著陸格局。

富哥給大家三句話：

第一，不要賭央行降息。 台灣利率已經很低了，再降的空間有限。與其期待利率下降，不如確認自己升息半碼、一碼都撐得住。

第二，把信用管制當成常態。 不要幻想第二戶限貸會突然取消。如果你有換屋需求，就先賣後買，讓自己恢復「無房一族」身分，才能繞過第二戶限制。

第三，現在是自住客的市場，不是投資客的。 投機退潮，價格不再亂飆，你可以慢慢看、好好談。不要再抱著「買了就漲」的心態，回到「住得舒服、負擔得起」的根本。

富哥總結：週四央行開會，利率不動是正常，動半碼是意外。但不管動不動，信用管制都不會退場。

對房市來說，真正的關鍵不是那一點點利息，而是銀行願不願意放錢出來。只要信用管制還在，房市就不會回到過去的狂熱。這不是壞事——對真正要買房的人來說，一個冷靜、理性、沒有投機客亂抬價的市場，反而比較好買。