兄弟房產轉讓解析：逐年贈與vs買賣的稅費差異

兄弟房產轉讓解析：逐年贈與vs買賣的稅費差異

兄弟共同持有房產多年後，若一方有意將持分轉讓給另一方，最常見的兩種方式就是「買賣」與「逐年贈與」。近期有網友詢問：「與弟弟共同持有一間市價約1000萬元的房產40年，若採用逐年贈與方式轉讓持分，相關稅金與代書費大約多少？」這個問題牽涉到贈與稅、土地增值稅、契稅等多重稅務考量，以及代書服務費的估算，需要綜合評估才能找出最划算的轉讓方案。 

1. 逐年贈與的稅務成本 

若選擇「逐年贈與」，可善用每人每年244萬元的贈與稅免稅額。假設該房產的「土地公告現值＋房屋評定現值」合計為800萬元（通常低於市價），持分各半（每人持分現值400萬元），可分2年完成贈與，每年贈與200萬元，即可完全免繳贈與稅。 

逐年贈與仍需負擔以下費用： 

土地增值稅：因兄弟贈與不適用「自用住宅稅率」，需按一般稅率（20%~40%）計算，若土地增值稅為0元（如長期持有且公告現值漲幅低），則可省下此筆費用。 

契稅：按房屋評定現值的6%計算，假設房屋評定現值為200萬元，契稅約12萬元。 

代書費：包含贈與契約、產權移轉登記等，約1.5萬~3萬元。 

2. 直接買賣的稅務影響 

若選擇「買賣」，雖免贈與稅，但需注意： 

土地增值稅：同樣需按一般稅率繳納，但若符合「自用住宅」條件，可適用10%優惠稅率。 

契稅：同樣按房屋評定現值6%計算。 

房地合一稅：若未來短期出售，可能面臨高額稅負（持有5年內稅率35%~45%）。 

代書費：與贈與相近，約1.5萬~3萬元。 

3. 關鍵考量：未來出售的稅負差異

逐年贈與的最大隱憂在於「未來出售時的稅基認定」。受贈人未來出售房產時，國稅局會以「贈與時的公告現值」作為取得成本，而非市價，這可能導致高額的房地合一稅。舉例來說，若受贈後以1000萬元出售，但贈與時的現值僅800萬元，課稅所得將以200萬元計算，適用稅率可能達20%~35%。 

綜合來看，若兄弟雙方確定未來不會短期出售，且土地增值稅不高，「逐年贈與」確實能省下贈與稅，但需注意契稅與代書費的支出。反之，若未來可能出售，且土地增值稅適用自用優惠，「買賣」或許更划算。建議在採取行動前，先向地政士確認最新的公告現值與評定現值，並試算兩種方案的總稅負，才能做出最符合經濟效益的決策。