換業務再斡旋反被坑慘？資深房仲揭：專任委託最怕買家做這件事
您遇到的情況在房地產交易中相當特殊且具有挑戰性。上個月看中的房屋專任委託物件，由於是繼承共有（四位繼承人意見分歧），導致即使您出了斡旋金也未能促成交易。現在您考慮更換業務人員再次出價，這個策略需要謹慎評估幾個關鍵面向。
專任委託的特性決定了只有該房仲能處理這個物件的銷售，這與一般委託有本質差異。當您想更換業務卻不調整出價時，需要注意該房仲內部對於客戶資訊的共享機制。大型房仲公司通常有完善的客戶管理系統，同一買方透過不同業務出價，系統可能會顯示相關紀錄，這可能削弱您二次出價的談判力度。
繼承共有物件的複雜性在於四位繼承人的不同立場。有人想賣、有人不想賣的情況，往往會形成「最低共識決」的談判環境。也就是說，最終成交價通常會傾向於最不願意賣的那位繼承人的心理價位，因為需要說服所有人同意。您堅持相同出價再次洽談，除非這段時間繼承人間的共識產生變化（例如不想賣的一方因財務需求改變態度），否則成功率可能有限。
關於您感覺買方業務被動等待的問題，這其實反映了專任委託物件的特殊生態。
在這種情況下，業務人員確實較難像一般委託物件那樣積極議價，因為：
1. 賣方立場分歧，仲介難以找到明確的談判著力點
2. 專任委託通常有較嚴格的價格管控，業務彈性較小
3. 繼承案件往往涉及情感因素，非純粹商業考量
建議您可以考慮以下幾種替代策略：
首先，透過原業務或新業務了解這一個月來是否有新的進展。例如是否有其他繼承人態度軟化，或是稅務申報期限等外在壓力出現。這些資訊對調整出價策略至關重要。
其次，考慮以「加價但附加條件」的方式提高吸引力。例如維持總價不變但提高訂金比例，或是提供更靈活的付款週期，這些都可能打動猶豫的繼承人。特別是如果其中有繼承人急需現金流，彈性付款可能比單純加價更有說服力。
第三，嘗試請業務安排與願意賣的繼承人直接溝通。有時了解繼承人間的具體分歧點，才能找到破解僵局的方法。例如不想賣的一方是出於情感因素還是價格考量，解決方式會完全不同。
最後，也要做好心理準備，這類繼承共有物件有時需要很長的協調期。如果您的出價已接近市場行情，不妨同時留意其他類似物件，避免將所有機會成本投入在一個可能長期僵持的案子上。
值得注意的是，更換業務的動作本身並不會對屋主決定產生直接影響，因為關鍵在於繼承人間的共識而非仲介人員。但如果原業務確實消極被動，換一位更熟悉繼承案件、在該房仲內部較資深的業務，或許能獲得更專業的指導與更積極的跟進。不過，這需要您仔細評估新業務對案件的掌握度與解決問題的能力，而非單純期待換人就會有不同結果。
