賣厝阿明 知識+ 老屋更新解方：危老重建三個關鍵策略
全台屋齡超過30年的老舊建築已達460萬戶，佔全國住宅總數近半數，其中台北市老屋比例更高達72%，顯示建築老化問題已成為迫切的都市安全課題。這些老舊建築不僅存在結構安全隱患，更面臨設備老化問題，在頻繁地震威脅下，居民生命財產安全受到嚴重威脅。為解決這一危機，政府與民間亟需建立一套完整的老屋更新機制，賣厝阿明 知識+ 將從法規面、金融面與實務面，分析台灣老屋更新現況與未來發展方向。
老屋安全危機與強制健檢制度
老屋問題的嚴重性可從多個面向觀察。從建築安全角度來看，許多30年以上老屋興建時的法規標準已不符合現今耐震需求，特別是在1999年921大地震前取得建照的建築物，其耐震能力普遍不足。
一，建立「強制性結構安全評估」制度刻不容緩
參考日本《建築基準法》定期檢查制度，應立法要求屋齡達30年以上建築每5年進行一次專業結構安全評估。
評估工作應由合格結構技師或建築師執行，內容包括結構鋼筋鏽蝕狀況、柱梁裂痕程度、建築物傾斜沉陷等指標，最終將建築物分為三級：安全級（可繼續使用）、需補強級（限期改善）和建議重建級（高風險應優先拆除）。
同時將檢測結果登載於不動產標的現況說明書，確保資訊透明。
資訊透明化是推動老屋更新的基礎工程
建議整合現行內政部「危老重建資訊系統」與「實價登錄」平台，增設「建築物安全狀態」查詢功能。參考新加坡CONQUAS建築品質評分系統，為每棟老屋建立客觀安全評級，供買方、銀行及保險公司參考。這套系統應包含建築物的歷次檢測報告、修繕紀錄、結構補強情形等完整資訊，消除市場資訊不對稱問題，讓安全疑慮高的老屋自然面臨價值調整壓力，形成市場淘汰機制。
二，金融手段引導自主更新策略
健全的金融工具是推動老屋更新的關鍵槓桿。現行《銀行法》第72條之2雖已限制銀行不動產放款比例，但針對老屋貸款缺乏差異化規範，導致高風險老屋仍能獲得與新屋相近的貸款條件，變相延緩更新時機。建議中央銀行與金管會共同訂定《老屋貸款風險管理辦法》，依據屋齡與安全等級實施差別化授信政策。
具體而言，對於屋齡30-40年的建築，貸款成數上限應降至60%，貸款年限縮短為20年，利率加碼0.25%；屋齡40-50年者，貸款成數上限50%，年限15年，利率加碼0.5%；而屋齡50年以上或經評估為高風險的老屋，則應限制金融機構限貸3成或甚至不得核貸。
這套分級管理制度可參考中央銀行《不動產抵押貸款審慎措施》架構，同時搭配例外條款：若老屋參與都更或危老重建計畫，可恢復正常貸款條件，甚至提供優惠利率，形成「胡蘿蔔與棒子」並行的引導機制。
同時鼓勵銀行開發「重建全程信託」服務，將重建各階段資金需求與工程進度掛鉤，確保專款專用，降低資金挪用風險。
三，創新換房服務與整合機制
對於產權複雜或經濟弱勢的老屋住戶，傳統都更模式往往難以推動，需要創新的「換房服務」機制。參考韓國首爾「住宅銀行」經驗，建議由國家住都中心成立「資產轉換平台」，提供老宅換新宅的一站式服務。
具體運作上，平台將提供三大核心服務：
專業估價（由3家鑑價機構聯合評估老屋現值，確保估價公正）、差額融資（提供利率1.5%的專案貸款，減輕住戶負擔）及過渡安置（重建期間優先入住社會住宅，解決搬遷問題）。
台北市文山區「興隆D2公宅」即是成功案例，該案透過「權利變換+差額貸款」模式，讓原住戶以老宅權利價值換取新宅，差額部分適用1.25%優惠貸款，重建期間還提供免費中繼住宅，最終在2年內完成98%住戶整合。
針對不同安全等級的老屋，應建立分級處理機制
經評估為A級（安全）的老屋，可透過常規市場交易；B級（需補強）的老屋，提供修繕貸款補貼，鼓勵自主改善；而C級（建議重建）的高風險老屋，則優先納入都更整合，提供差額換房方案或權利變換分配。這套分級處理機制可有效引導資源配置，將有限的重建資源集中於風險最高的建築。
賣厝阿明 知識+ 強調：「解決老屋問題需『三力合一』：
透過公開資訊消除市場資訊落差（資訊力），運用金融工具引導行為（經濟力），最後以法規確保程序正義（執行力）。」 這三大支柱相輔相成，缺一不可。
台灣老屋更新需要政府、民間與業界通力合作。透過健全的法規架構、創新的金融工具與有效率的執行機制，不僅能提升建築安全，更能創造更宜居的都市環境，讓老屋更新成為都市再生的契機，而非沉重的負擔。
