賣方表明「無法配合清空」要求買家「自行評估風險」的房子可以買?
【M傳媒房產中心】
買房最怕遇上無法點交的狀況！近期房產社群出現一個真實難題：有民眾看上一個物件，但屋內目前由「屋主的爺爺」無償居住，由於家族成員對出售意見不一，賣方也表明「暫時無法配合清空」，要求買家「自行評估風險」。此案例一曝光，立刻引發網友與專業人士熱議，直指這是一個充滿法律陷阱的「高風險交易」。
「無償居住」藏玄機 買了房可能也趕不走
根據買方描述，該房屋現況是「屋內有人無償居住」，居住者是賣方（屋主）的爺爺，且爺爺的子女並不同住。賣方家族內部對出售意見分歧，導致無法在簽約前清空房屋，因此交易條件變成「不點交」，一切風險由買方承擔。
「這絕對不是單純的『不點交』三個字那麼簡單！」一位資深地政士嚴正警告。他分析，爺爺作為屋主的直系親屬並長期無償居住，在法律實務上，極可能被法院認定為雙方存在 「使用借貸」 關係。這是一種基於親屬情誼的無償借用契約，即便只是家族默契或口頭約定也成立。
最關鍵的風險在於，這種基於特殊親屬關係成立的居住權，其效力不一定會因為房屋所有權移轉給新買主而自動消滅。換句話說，新買主很可能在法律上需要「概括承受」這個借貸關係。如果買方在簽約時沒有處理好這層法律關係，未來可能陷入「買了房子，卻完全無權要求爺爺搬離」的窘境。屆時買方既不能擅自換鎖、斷水斷電，也無法強制驅離，否則可能觸犯《刑法》的強制罪。
法律途徑漫長 訴訟恐拖數年
一旦發生爭議，買方唯一合法的途徑，就是向法院提起「返還房屋」的民事訴訟。但這類涉及家庭倫理與長期居住事實的官司，通常耗時冗長，訴訟過程動輒以「年」計算。法官在審理時，會綜合考量爺爺取得居住權的緣由、他的年齡、健康狀況、與原屋主的親屬關係緊密程度，以及是否有其他住所等各種因素，判決結果充滿高度不確定性。
「這完全是一場處理『人』的考驗，而不是單純的『物』的交易。」不動產律師直言，許多買家誤以為只要在合約上註明「賣方負責點交」或「買方已知悉現況」就能免責，但這些條款完全無法對抗爺爺依法可能主張的「有權占有」地位。當賣方自己都無法協調家族內部矛盾時，更難以期待他們能為買方解決這個最棘手的問題。
專家給買方的唯一安全路徑：先清空，再交易
面對如此高風險的物件，多位法務專家給出的建議高度一致：「絕對不要心存僥倖，必須堅持『先解決人的問題，再完成產權交易』。」 他們提出一套具體的自保步驟：
首先，買方應要求賣方提供由 「爺爺本人親自簽署的搬遷同意書」 。這份文件不能只有口頭承諾，必須是白紙黑字，明確記載爺爺知悉房屋將出售，並同意在交屋日前自願搬離，同時拋棄對該房屋的一切居住、使用權利。文件最好能有見證人，甚至透過律師協助辦理公證，以強化法律效力。
其次，必須將 「完成房屋清空」作為買賣契約的生效關鍵條件。在合約中應明確寫入：「本契約以賣方於某年某月某日前，使第三人（爺爺）合法遷出並交還空屋為生效條件（或支付尾款條件）。若期限屆滿未能完成，買方有權無條件解約，賣方須全額返還已收款項並賠償違約金。」這樣的條款才能確保買方的資金安全，讓交易的主導權握在自己手上。
此外，簽約前買方應堅持在仲介或律師陪同下，親自與「爺爺本人」當面確認其真實意願。這是為了避免資訊被其他家族成員過濾或扭曲，直接了解爺爺是否願意搬遷、有無具體計畫或困難。
最後，務必預留高比例的「交屋尾款」作為談判籌碼，例如將總價的20%至30%約定在確認房屋清空、完成最終點交後才支付。這是促使賣方積極處理家族問題的最實際動力。
專家結論：風險過高時，放棄是最佳策略
專家最後強調，這類物件的核心價值，完全取決於「人的問題」能否被圓滿解決，與房屋本身的條件好壞關係不大。如果賣方家族連在簽約前都無法協調出共識、讓爺爺搬離，那麼這筆交易從根源上就存在無法履約的巨大風險。
最理性的建議往往是：要求賣方先自行處理好家族內部爭議，在房屋確定恢復為空屋狀態後，再來談買賣。 如果賣方連這最基本的第一步都做不到，那麼買方最明智的選擇，就是果斷放棄，另尋其他權狀與占有狀態清晰、沒有複雜糾紛的物件，才是保障自身權益與資金安全的上策。
