台中北屯建案單坪砍市價20萬驚爆區域房價平衡 呂崑富：降價為穩銀行授信、企業體質保固
【M傳媒房產中心】
2026年開局，台中房市出現震撼彈。上市建商富華創新在台中北屯區推出新案「澐光」，將預售單價從區域高點的每坪近60萬元，大幅下修至「3字頭」的38萬元，單價下砍市價約20萬元，等於2房總價直接少了400至500萬元。外界解讀這是建商讓利吸引買氣，但深層原因更為嚴峻。中華民國不動產金融知識發展協會理事長呂崑富指出，這不僅是行銷策略，更是建商在央行信用管制與市場急凍的雙重夾擊下，為了穩住銀行授信、確保公司資金命脈不斷的關鍵「生存戰」。
央行信用管制發酵，建商金流壓力爆表
此波建商不惜血本的讓利風潮，源於持續發酵的央行第七波選擇性信用管制。政策不僅直接抑制市場買氣，更使得銀行對建商的財務審查日趨嚴格，對資金來源與去化速度的要求更為嚴苛。
「賣厝阿明」分析，建商降價的第一個說服對象其實是往來銀行。在當前環境下，建商需要強有力的證據向銀行證明其「償債能力」與「資產流動性」。透過大幅降價創造快速的銷售率，一份亮眼的合約銷售成績單，等於向銀行證明「現金即將大量流入」，這有助於安撫銀行，爭取現有土建融資貸款的順利續約，甚至為未來新案融資鋪路。簡單來說，這是搶在銀行進行年度授信覆審前，先交出一張漂亮的「營運成績單」以穩固金脈。
營收雪崩，降價求生反映財務現實
富華創新（原名總太地產）此次的讓利，更直接反映了其迫切的財務壓力。根據公開財報，該公司2025年營收大幅衰退，12月單月營收年減幅度驚人。作為一家上市建商，當營收動能近乎停滯，銀行端必然高度關注其餘屋去化速度與在建工程的金流狀況。
因此，「澐光」案以破壞行情價快速求售，不僅能立即帶來現金以支付工程款與到期債務，更能向銀行與資本市場證明，即便在逆市中，公司仍保有強勁的銷售執行力與變現能力。這對於穩定投資人信心與至關重要的銀行關係，是一步險棋，也是必要之舉。
業界陷入「降價找死、不降等死」兩難
富華創新的舉動並非孤例，而是當前市場殘酷淘汰賽的縮影。房市專家「賣厝阿明」引述業內觀點警告，市場已陷入「降價找死、不降等死」的兩難。尤其對銷售率已達50%至70%的建案最為危險，因為已售戶若要求比照降價補貼價差，可能導致整案由盈轉虧；但若不降價，剩餘戶數可能因買氣凍結而完全滯銷，導致現金流枯竭。
這波由大型建商（如寶佳機構先前已喊出降價10-20%）帶頭的價格戰，恐引發同業連鎖降價效應，加速產業洗牌。財務體質不佳的中小型建商，在這場風暴中面臨的資金斷鏈與爛尾樓風險正急遽升高。
呂崑富：購屋族機會與風險並存，財務體質是關鍵
中華民國不動產金融知識發展協會理事長呂崑富分析，對於購屋族而言，市場亂局確實帶來了難得的議價機會。然而，他強烈提醒，此時挑屋更要精挑細選，首重「建商財務穩健度」與「過往完工業績口碑」。
呂崑富指出，在資金緊縮成為常態的2026年，購屋族自身也應做好更充足的財務準備。他建議自備款應提高至總價30%至35%以上，以應對銀行鑑價可能偏低的落差，並保持優良信用，才能穩健度過核貸難關。
