房市真的變了！一線經紀人嘆：開高沒人理，降到行情價才有人看
【M傳媒房產中心】
「以前是『開高高讓買方殺』，現在是『直接降到行情價，才有人願意出來看房子』。」這句話最近在房仲業私下流傳，不是單一個案，而是全台一線經紀人最真實、也最無奈的共同心聲。歷經了去年量能急凍，加上新年伊始的「土方之亂」干擾，2026年的房市買氣不只是冷，更出現了根本性的心態轉變。
買方手握「數據權」，賣方光環漸失
「手機安靜得讓人發慌。」一位在雙北市有十年資歷的資深房仲描述現在的日常。他表示，一兩年前，物件上架後詢問電話接不完，晚上十點後都還有客戶想約看。但現在，如果賣方堅持開價比近期實價登錄行情高，網路點閱率直接砍半，願意約看的人更是寥寥無幾。
資深房仲分析，幾乎每位認真想買房的客戶，手機裡都有好幾個房價APP，對社區近半年的成交單價、樓層、格局一清二楚。「他們不是來『殺價』的，是來『驗證』你的開價合不合理的。」一旦覺得開價「不實在」，連議價都懶，直接尋找下一間。
為什麼會形成「買方市場」優勢？
央行選擇性信用管制（限貸令）與限期開工規定，猶如一道高牆，徹底擋住了短期投資與槓桿炒作的資金。市場主力回歸「自住剛需」，而自住客恰恰是最理性、最斤斤計較的一群。
在升息循環與經濟前景未明的環境下，買方普遍抱持觀望心態。「與其現在買貴，不如繼續租屋慢慢看」成為主流想法，時間壓力完全轉移到急需資金週轉或換屋的賣方身上。
給賣方建議：心態必須徹底調整
拋開「當初隔壁賣多少」的幻想：兩年前房價高點的案例，已是「歷史文物」，參考價值極低。定價的唯一基準，就是最近三個月內的同社區、類似條件的實價登錄。
與其被殺價，不如自砍「誠意價」：與其開個高價讓買方不屑一顧，不如主動將價格設定在實價登錄的「中高標」。如果屋況裝潢特優，可微幅上調；若是一般，則應持平甚至略低，以吸引看屋人潮。有人看，才有機會談成交。
誠實至上，瑕疵別隱瞞：在資訊透明的時代，任何隱瞞都是徒勞。主動說明房屋的優缺點（如鄰近車站但面馬路有噪音），反而能建立信任感，減少後續議價的障礙。
給買方建議：耐心挑選，大膽出價
做好功課，建立價格雷達：鎖定區域後，深入研究實價登錄，清楚掌握行情底線。看到開價明顯偏離行情的物件，可以直接跳過，專注於 「開價實在」 的賣家。
留意「急售」與「換屋」訊號：市場上開始出現因資金壓力或已購新屋而急需出售的物件，這類賣方的議價彈性通常較大，是撿便宜的機會。
合約保障不能省：尤其是購買預售屋或新成屋，必須將「土方問題導致工期延宕」的相關解約或賠償條款，以及嚴格的驗屋交屋程序白紙黑字寫進契約，保障自身權益。
市場的低迷固然讓產業界叫苦，但從長遠來看，這或許是台灣房市擺脫暴漲暴跌、走向「價值化」與「正常化」的必經過程。但說真的，這場變化也引發一個疑問：誰才是掌握局勢的人? 是急著賣的屋主，還是坐在沙發上等跌的買家？
問題來了；市場真的「變健康了」嗎？
還是角色對調而已，以前是買方被賣方教育，現在換賣方被市場教育。
如果連「行情價」都沒人接，你會怪房仲不努力？怪政府打房？
還是承認不是房子沒人要，是價格回不去了？
