不是讓利，是被逼交成績單：銀行授信緊箍咒下，建商為何選擇破壞行情？
【M傳媒房產中心】
2026年房市開局就陷入「亂」局，上市建商富華創新在台中北屯的新案「澐光」單坪狂砍市價20萬元，震撼市場。外界普遍認為，建商此舉是為了「先拿錢、保本、穩金流」。但業內資深人士透露，在這場價格割喉戰的背後，藏著一個更關鍵、也更殘酷的生存密碼：銀行對建商的「授信緊箍咒」正在收緊。降價求售不只是行銷策略，更是為了通過銀行下一輪財務體檢、確保公司命脈不斷的「必要之惡」。
銷售成績單是續貸門票
一位不願具名的銀行不動產授信主管直言：「建商降價，表面上是讓利給消費者，但第一個要說服的對象，其實是往來銀行。」在當前央行信用管制與市場冷清的雙重壓力下，銀行對建商的財務審查日趨嚴格。建商需要強而有力的證據，向銀行證明其 「償債能力」與「資產流動性」 無虞。
「澐光」若能在短期內創造驚人銷售率，這份亮眼的銷售成績單，就會成為建商向銀行證明「現金即將大量流入」的最有力文件。這有助於安撫銀行，爭取現有土建融資貸款順利續約，甚至為未來新案的融資計畫鋪路。簡單說，這是搶在銀行進行下一波金檢或年度授信覆審前，先交出一張漂亮的「營運成績單」。
營收雪崩現實考驗
富華創新（股票代碼3056，原總太地產）2025年12月的單月營收僅約9503.8萬元，較去年同期衰退68.21%。儘管公司在2025年仍有配發股利，但近期營收下滑是不爭事實。
作為一家上市建商，當營收動能近乎停滯，銀行端必然會高度關注其手中的餘屋去化速度與在建工程的金流狀況。因此，「澐光」案若以破壞行情價快速完銷，不僅能立即帶來現金，更能向銀行與資本市場證明公司即便在逆市中，仍保有強勁的銷售執行力與變現能力，這對於穩定投資人信心與銀行關係至關重要。
銀行緊盯建商「真實去化」
金管會公布，2026年金融檢查的四大重點將聚焦於防制詐騙、洗錢、消費者保護與資安，而「不動產授信」將不再被列為專項檢查重點。看似對建商鬆綁，實則意味著銀行對不動產授信的風險評估將更回歸市場機制與個別公司的體質。
銀行主管解釋，監管層不再專項緊盯，不代表銀行會放鬆。相反地，銀行會更自主、更嚴格地根據建商個案的銷售真實性、價格合理性與周轉速度來評估風險。建商若無法證明產品能在市場上「真實去化」（即賣給真實自住客，而非透過虛假交易墊高業績），未來想從銀行取得資金將愈發困難。
讓利其實是建案為生存不得為之：
穩住金流：快速回籠資金，支付工程款與到期債務。
鞏固關係：以實績向銀行證明營運韌性，確保融資命脈不斷。
儲備糧草：在市場低迷時清理庫存、保持公司財務報表健康，未來景氣復甦時，手中仍握有可以搶進優質土地的彈藥與銀行額度。
問題來了；如果降價只是個案，市場可以裝作沒看見
但如果未來每一次「讓利促銷」，背後都藏著授信壓力、續貸審查與金流焦慮，那房價撐住的，究竟是供需基本面，還是銀行帳上的容忍度？
