新竹豪宅1年賠售458萬！屋主不找銀行「找融資公司」借錢，專家一看：財務早就出問題了

文／貸款達人、中華民國不動產金融知識發展協會理事長 呂崑富

最近新竹有一個豪宅交易案例，在業界傳得沸沸揚揚。

「名發天琚」13樓戶，去年11月以7670萬元成交，但前屋主才在2023年11月以8128萬元入手，持有不到1年，慘賠458萬元出場。

很多人看到新聞第一個反應是：「房市真的這麼慘？豪宅也撐不住？」

但我看到的重點不是賠售，而是這個屋主當初是怎麼買房的。

為什麼找融資公司借錢？因為銀行不借他

根據資料，賣方劉姓自然人當初購屋時，不是向銀行辦房貸，而是向融資租賃公司「新鑫股份有限公司」申貸。

我在金融圈打滾三十年，直接告訴你：正常買房子的人，不會找融資公司借錢。

為什麼？因為融資公司的貸款利率比銀行高出一大截，而且條件也沒有銀行來得好。一般消費者買房，首選一定是銀行，銀行的利率最低、條件最優惠。

那什麼人會找融資公司？

第一種，負債比過高，銀行拒絕承貸的人。銀行會看你的收支比、信用狀況，如果評估下來你還款能力有問題，直接打槍。這時候急著買房的人，只好轉向融資公司。

第二種，短期資金周轉需求，比如說要買房但頭期款還差一點，短期借來補一下，之後再找銀行轉貸。但這個案例是整筆房貸都找融資公司，顯然不是短期周轉。

所以陳定中經理說得對：「會向融資租賃公司申貸的消費者，不排除是自身財務本就相對緊繃。」這句話說得很客氣，我的版本是：這個人早在買房的時候，財務狀況就已經亮紅燈了。

高利率+房市反轉=死亡組合

融資公司的利率有多高？以目前的市場行情，融資公司的房貸利率至少5%起跳，甚至更高。相較之下，銀行房貸利率現在大概2.2%到2.5%。

假設他貸了6000萬，用銀行2.5%算，一年利息約150萬；用融資公司5%算，一年利息300萬。光利息就多出一倍。

在這種情況下，他每個月的還款壓力本來就比一般人重。結果房市一轉冷，豪宅又特別難賣，他只能選擇賠錢出場，換取現金解套。

住商不動產新竹關埔加盟店東曾文慶說，新竹房價過去漲太多，這波修正5%到10%是常態。這戶賠5.6%，其實已經符合當前行情。問題是，對一般人來說賠5%可能還可以撐，對他來說，高利率撐一年就受不了了。

一句話總結

這個案例不是「房市好慘」，而是「錯誤的財務操作，遇上不對的市場時機」。

那些還在幻想「買房一定會漲」的人，該醒醒了。

我是呂崑富，如果你想買房但不知道自己能不能貸、該貸多少，歡迎來找我聊聊。幫你算清楚再進場，總比買了之後才發現撐不住來得好。