房市真的冷了嗎？山哥分析：投機退潮、自住接棒，房市「穩著陸」

文／張惠山（群洋國際地產集團董事長）

最近很多朋友和客戶都在問：「山哥，房市是不是涼了？還能買嗎？要不要再等等？」從數據上看，交易量的確降了，預售市場也沒有以前那麼瘋。但山哥要說句實在話：這不是崩盤，這是「穩著陸」。

什麼叫穩著陸？不是房價崩盤，也不是沒人買房，而是投機需求退場、交易量溫和降溫、價格小幅修正，市場慢慢回到自住客和基本面主導。簡單講，過去那種「無腦買、無腦賺」的時代結束了，但房市也不會失速下墜。接下來，是「量縮、價盤、強分化」的新階段。

山哥從三個訊號，帶大家看懂現在的市場。

訊號一：投機客退場，自住需求重新成為主角

過去兩年，央行連續出拳：第二戶貸款成數限縮、預售屋禁止換約、銀行房貸水位緊縮。這些政策打的是誰？打的就是短線炒作的投資客。

以前有人靠「紅單」轉手賺一筆，現在預售屋不能換約；以前有人拿寬限期買好幾間，現在第二戶以上貸款成數低、利率高、還沒寬限期。資金槓桿被降下來了，投機成本拉高了，這些短線玩家自然就退場了。

現在市場上的買方，結構已經不一樣了。首購、換屋、自住需求成為主力。這些人買房子不是為了三個月後轉手，而是真的要住、要養小孩、要退休。他們會看生活機能、交通、學區、貸款負擔，而不是問「這個話題明年能漲多少？」

山哥認為，這其實是好事。房子回到居住的本質，市場才會健康。 投機客退場，自住客雖然出手變謹慎，但決策更理性，市場反而不容易暴漲暴跌。

訊號二：交易量低，但價格沒有失控

來看數字。今年1到5月，六都買賣移轉棟數合計79,245棟，雖然比去年同期略減，但這是1999年有統計以來的同期第三低量。數字擺在那邊，交易量確實偏冷。

但關鍵是什麼？價格沒有崩。 有些區域開始出現讓利，預售屋議價空間變大，但並沒有出現全面性的恐慌拋售。這就是軟著陸的重要特徵：量先縮，價慢慢修，而不是突然急殺。

為什麼價格撐得住？因為自住需求還在，屋主也不急著賠錢賣。更何況，營造成本、土地成本都還在相對高檔，建商也不可能不計成本亂砍價。所以市場呈現的是「買賣雙方重新拉鋸」價格不是不能談，但要回到合理區間；買方不是不買，只是不願意再追高。

訊號三：央行釋出「不會繼續」訊號，市場不確定性降低

前陣子央行總裁楊金龍說了一句話：「選擇性信用管制就到這裡。」市場一聽，營建股立刻大漲。山哥認為，這句話真正的意思是：央行不會再加碼打房了。

央行也看到房市已經降溫，再打下去可能過頭。所以接下來，政策會從「加壓」轉向「觀察」。

這對市場心理其實很重要。過去買方和賣方最怕的是「今天買了，明天貸款條件又變嚴」；現在央行釋出不再加碼的態度，至少讓市場有了一個明確的底線。不確定性降低了，信心就有機會慢慢修復。

不過山哥也要提醒：不再加碼，不等於資金會立刻回流。 第二戶限貸還在，銀行房貸審核還是很保守。所以下半年房市比較可能是「量微升、價盤整」，不會突然暴漲。

山哥給購屋族的真心話：現在是理性買房的時代

在這種軟著陸的市場裡，山哥建議大家心態要調整：

第一，不要再有「買了就漲」的期待。 過去幾年房價漲太快，很多人誤以為買房穩賺。但接下來，房價大漲空間有限，部分區域甚至還有修正壓力。如果你是自住，應該回到「住得舒服、負擔得起、長期合適」這三個核心，而不是只看增值。

第二，善用政策，但不能依賴補貼。 新青安、房貸優惠確實能降低門檻，但不能取代你的還款能力。買房前一定要試算：利率如果升到2.5%、3%，你的月付金變多少？寬限期結束後，本息一起還，壓力撐不撐得住？不要為了上車而過度擴張信用。

第三，地段比題材更重要。 資金退潮後，過去靠話題炒起來的外圍重劃區會率先降溫。相反，交通便利、成熟商圈、有產業支撐、生活機能好的區域，抗跌性會比較強。未來房市不是全面好，也不是全面壞，而是強分化。

穩著陸之後，房市會走向哪裡？

山哥預期，下半年房市會呈現「量微升、價盤整」的格局。隨著央行暫不加碼管制、新青安2.0方案逐步明朗，市場信心會慢慢回來。

但不要幻想回到兩年前的狂熱。銀行房貸水位還是高，貸款條件不會突然放寬；信用管制還在，只是不加碼；再加上人口結構長期老化，住宅需求也不可能無限成長。接下來的房市，會進入一個理性交易、自住為主、價格平穩的新常態。

群洋國際地產集團董事長 張惠山（山哥）