虛坪改革真的在幫你？還是只是換一種方式讓你多付錢？
文／群洋國際地產集團董事長 張惠山（山哥）
最近「虛坪改革」很紅，新聞一打開都在講，好像台灣房市終於要進入「實坪制」，很多人看了很爽，覺得買房終於不用再買一堆用不到的公設。
但山哥先講一句比較現實的：這件事沒有那麼單純。
不是說改革不好，而是很多關鍵問題，如果現在不講清楚，之後很可能不是更透明，而是更亂。
先講第一個問題：到底什麼叫「虛坪」？
很多人以為現在是亂算，其實不是。現在的坪數，本來就有分主建物、公設、附屬建物，只是問題在「怎麼分、怎麼算」，一般人根本看不懂。
現在說要改革，重點不是有沒有定義，而是之後會不會變得更清楚，還是只是換一種更難懂的算法？
如果制度改了，但一般人還是搞不懂，那其實只是把問題換個包裝而已。
第二個問題，很多人最愛問的：
停車位如果變成專有，那沒買車位的人，以後還能不能用地下室？
這邊山哥直接講結論：不會變成「不能用地下室」，這個大家不用自己嚇自己。地下室很多空間其實是法定防空避難設施，依法本來就是整棟住戶可以用的。
但問題會出在另一個地方，誰付錢？怎麼分攤？用到哪裡算合理？
未來比較可能發生的，是「管理費、使用範圍」開始吵，而不是「你不能進去」。
第三個才是重點：
坪數變小，單價一定變高。這個不用懷疑，是數學問題。
原本40坪、2400萬，一坪60萬
變成32坪、2400萬，一坪就變75萬
你會覺得自己買比較貴嗎？還是覺得「比較實在」？
這就是改革後最大心理戰
總價沒變，但單價變高，市場感覺就會完全不一樣。
所以關鍵從來不是單價，是你「到底花多少錢，買到多少實際空間」。
第四個，業界比較擔心的：都更。
現在很多都更案，已經談很久了，大家是用舊制度在算坪數、算分配。
如果制度突然換一套，大家一定會開始想：「我以前30坪，現在變25坪，那我是不是吃虧？」
這種東西一旦開始算，案子就會變難談，但也不至於全部停掉，比較像是需要重新適應的一段混亂期
山哥最後講白一點：
虛坪改革，本質就是在做一件事，重新分配「誰付錢、誰拿多少」
這種事情，不可能沒爭議。
改得好，真的會讓市場更透明
改不好，只是讓大家換一種方式看不懂價格
大家怎麼看？
