地上權建案「7折價」真的划算？專家揭3大陷阱：沒有土地、貸款成數低、租金可能暴漲
M傳媒房產中心／M編
睽違3年，台北市蛋黃區將再有新的地上權建案登場。麗寶集團旗下名軒開發、鵬程建設，預計下半年在中正區推出「首學杭州」、「首御臨沂」，總價約2,000多萬元，是周邊新案的「7折價」。聽起來很誘人對吧？但買地上權，你真的賺到了嗎？
7折價的真相：你買的是房子，不是土地
麗寶集團主打「買房不買地，成家更容易」，負責銷售的得意佳建築行銷副總經理陳威任表示，附近同樣坪數的新案，多數要4,000多萬元，總價差約1,500萬元，換算下來約是7折價。
但問題來了，為什麼這麼便宜？
因為你買的只是「房子的使用權」，沒有土地所有權。地上權住宅的價格通常是市價的6-7成，但這不是建商讓利，是「你根本沒買到土地」。
賣厝阿明知識+指出，2015年以前曾有一波地上權建案推案潮，後來因房地合一稅、信用管制上路，以及地上權土地租金過高等爭議，一度轉趨沉寂。
貸款陷阱：利率高、成數低，你扛得住嗎？
地上權建案的貸款條件，跟一般住宅差很大。
群洋國際地產集團董事長 張惠山(山哥)提醒，目前地上權建案貸款上限約7成，利率通常也比一般住宅高。以台北市2,000萬的地上權住宅為例，貸款7成是1,400萬，自備款要600萬。但一般住宅雖然總價高（4,000萬），貸款8成是3,200萬，自備款800萬。乍看地上權自備款少200萬，但別忘了，你30年後要還的貸款沒比較少，而且30年後你什麼都沒有。
更慘的是，很多銀行對地上權住宅的貸款條件更嚴，甚至有些銀行直接拒貸。想買之前，先問清楚銀行肯不肯借你錢。
租金暴漲風險：你以為固定，其實每年都在漲
地上權住宅的另一個大坑，是「地租」。
馨傳不動產智庫執行長何世昌點出地上權建案的「三大陷阱」，其中最大爭議就是地租。早期地上權住宅的地租是「公告地價×3.5%」，但公告地價每兩年調一次，而且只漲不跌。以高雄某地上權案為例，住戶買的時候地租一年3萬多，幾年後公告地價調漲，地租直接暴增到8萬。
離譜的是，2015年之前的地上權契約，地租是「公告地價×5%」，漲幅更驚人。有住戶一年要繳十幾萬地租，比房屋稅還貴好幾倍。
轉手難：你賣的是使用權，不是所有權
地上權住宅的轉手性，也是一大問題。
一般住宅賣的是「土地＋建物」，買方可以貸款、可以傳承。地上權住宅賣的是「使用權」，買方買的是「剩下幾年可以住」。30年的地上權，你住了10年後要賣，剩下20年使用權，誰要接手？
更別提，地上權住宅的貸款條件差、地租風險高，這些都會影響買方意願。你以為買到便宜，賣的時候可能更難賣。
麗寶集團在全台手握超過50處地上權基地，台北市就有10處以上。為什麼建商這麼愛推地上權？因為對建商來說，地上權不用買土地，成本低、資金壓力小，蓋完賣掉就賺錢。至於你30年後房子怎麼辦？那不是他們的事。
福容開發在新北市土城推出「福容雙捷A+」，麗寶還推出「麗寶ACE」商辦品牌，都是地上權。建商賺的是蓋房子的錢，不是替你保值的錢。
M編總結
地上權建案「7折價」聽起來很香，但仔細算，沒有土地所有權、貸款成數低、利率高、地租可能暴漲、轉手困難。你以為省了1500萬，其實是用30年的不確定性換來的。麗寶集團說「買房不買地，成家更容易」，但更容易的是建商賺錢，不是你安家。
你願意用7折價買地上權嗎？留言告訴M編！
