紙片屋OUT！危老條例即將改版 151坪門檻上路「鳥籠建案」恐成絕響
【M傳媒房產中心／專題報導】
全台都更與危老熱潮將迎來重大轉折。內政部近日證實，《都市危險及老舊建築物加速重建條例》（危老條例）將於兩年內屆滿落日，目前正加速研擬「2.0版」修法方向，擬定未來申請重建的最小基地面積需達500平方公尺（約151坪），低於門檻的個案將不再享有容積獎勵，只能獲稅捐減免優惠。此舉意味著，近年遍地開花的「紙片屋」、「鳥籠建案」可望走入歷史。
危老條例自2017年上路以來，靠著門檻低、時效快、獎勵高三大誘因，帶動全台重建熱潮。根據內政部統計，截至今年9月，全國已累積近5,000件申請案、核准超過4,600件，成為繼都更條例後最具影響力的都市更新工具。不過，這波「小基地革命」也引發不少都市發展隱憂。
房產達人張惠山指出，危老重建雖成功刺激市場，但副作用也相當明顯。「在台北市，甚至出現基地僅65坪、公設比超過五成、室內僅五坪的極小宅，這些『紙片屋』不僅居住品質低，也破壞都市天際線。」他直言，若不設限，小基地分割開發將使市容零碎化，施工安全與鄰損爭議更難避免。
內政部今年上半年已針對修法舉辦三場「危老條例2.0精進作為座談會」，會中針對「竹籤屋」、「鳥籠建案」等爭議進行檢討。官員透露，新制方向將參考《都市更新條例》，後者目前規範台北市最小基地面積為1,000平方公尺（約302坪）。危老條例未來雖不會拉到同等高度，但500平方公尺門檻幾乎已成定局，可望兼顧都市整體規劃與施工安全。
除基地面積外，修法也將針對使用屬性進行限制。近年有許多單一業主持有的旅館、銀行、百貨等商用建築，透過危老條例獲得重建容積獎勵，被批「走法律邊緣、脫離立法初衷」。內政部表示，危老條例2.0將明定僅住宅用途達總樓地板面積三分之二以上的案子，才能享受容積獎勵，確保政策回歸原點「讓住得安全、住得久」的本意。
馨傳不動產智庫執行長何世昌分析，危老條例早期帶動了一波申請潮，2020年核准件數甚至突破800件創高峰；但近兩年市場降溫、貸款收緊、小基地整合困難，核准量明顯下滑。「若能將基地門檻訂在100坪以上，將有助於減少零碎化開發，也能降低對都更案的排擠效應。」
隨著2027年危老條例落日倒數計時，各地建商、地主可說「時間就是金錢」。許多開發團隊已加快腳步，趕在新制上路前送件搶獎勵。
「紙片屋」時代或許即將結束，但新的挑戰才正要開始。
當危老2.0拉高門檻、回歸城市規劃本質，未來的台北街景，能否從零碎拼貼走向整體美學，將是都市更新能否真正升級的關鍵考驗。
