房市交易量腰斬，政策該踩剎車還是換檔？
作者：中華民國不動產金融知識發展協會理事長/呂崑富
《經濟學人》罕見點名台灣央行長期壓低新台幣幣值(低估達55%,全球之最),目的是保護出口商。但這項政策的代價是:大量印鈔買匯創造過剩流動性,成為1998年以來房價飆漲4倍的關鍵推手。
面對高房價,政府近年祭出多項打房措施,在抑制投機方面確實發揮作用。但問題是:當需求端管制已達階段性目標,政策力度是否開始「過猛」,反而製造新的風險?
市場急凍的三大警訊
最新統計顯示市場正快速冷凍:
數據面: 2024年第四季全台交易量大幅萎縮,預期上半年將創2009年以來最低紀錄。部分區域(新北、桃園外圍)房價已修正5-10%。
風險一:剛需被誤傷
首購族因信用緊縮難取得貸款,換屋族賣不掉舊屋、買不了新屋。真正受害的不是投資客,而是有實際居住需求的家庭。市場一急凍,購屋族最怕什麼?就是不知道能貸到多少錢。萬一訂金下了、貸款卻批不下來,幾十萬訂金就這樣飛了,誰敢輕易出手?
風險二:金融連鎖效應
建商資金鏈吃緊、銀行擔保品價值下滑,加上《經濟學人》提及的壽險業「一兆美元貨幣錯配」,若市場持續低迷,可能觸發系統性風險。
風險三:內需就業衝擊
房地產相關產業影響約50萬就業人口,交易量停滯將衝擊房仲、裝潢、家具等行業,進一步拖累零售、餐飲等內需。如此一來,將加劇《經濟學人》警告的「儲蓄過多、消費過少」內需失衡問題。
政策換檔:以「房貸先審後訂」打破剛需僵局
面對「交易量腰斬,價格微幅鬆動」的現況,政策的當務之急是在維持打擊投機的前提下,活絡合理的剛性需求。政府應考慮將過於僵硬的管制政策,調整為更具人性的「先審後訂」機制。
「房貸先審核通過,再下訂」的制度倡議,其核心價值在於消除資訊不對稱和不確定性:
保障購屋族權益: 在簽訂買賣契約前,購屋族能確實掌握自身的貸款條件(如額度、利率),避免因貸款成數不足而必須違約、甚至損失數十萬甚至數百萬訂金的風險。
恢復市場信心: 買方確定性提高,有助於讓合理的交易順利完成,打破當前市場因政策疊加而產生的觀望與急凍。
精準區分買盤: 透過銀行嚴格的授信審核程序,能更有效地篩選出具備還款能力的剛性需求買家,避免資金鏈脆弱的投機客濫用。
這項措施是政策「踩剎車」後,應立即啟動的「換檔」動作。
它不需要增加財政負擔,卻能極大程度改善剛需買家的交易環境,讓交易量在合理水平上恢復流動性,避免市場繼續在「高價窒息量」中耗竭。
終極解方:央行改革才是解方
然而,所有的短期調整都無法解決問題的根源。若繼續迴避貨幣政策根本問題,未來市場仍會回到房價再度飆漲的舊路。《經濟學人》的分析點明了終極解方:台灣必須拆解過時的經濟模式。
政府必須大刀闊斧推動央行改革:重新定義央行職能: 從「保護出口商」轉向「穩定物價與金融」。
新台幣溫和升值: 5-10年內逐步升值15-20%,接近合理水準。
溫和升值的三大好處:提升民眾購買力(進口成本下降);從源頭降低資產泡沫(提高資金成本);倒逼產業升級(擺脫低價競爭)。
市場急凍不是壞事,反而是改革的最佳時機。
當投機已被壓制、社會共識正在形成,政府若還在猶豫,就是在浪費這個千載難逢的窗口。先審後訂能救急,央行改革才能治本，兩條腿一起走,台灣的房市和經濟才有機會真正轉骨。
房地稅崩、信貸縮、水電工都比房仲好賺？2025房市進入「全面凍結期」
【M傳媒房產中心／專題報導】
根據財政部最新統計，今年10月土地增值稅、契稅、房地合一稅三項房地產關鍵稅目全數呈現負成長，其中個人房地合一稅年減幅更高達32.6%，這已是連續七個月出現雙位數衰退。儘管土增稅與契稅的年減幅略有收斂，但整體房市交易動能疲弱態勢未改，反映出央行信用管制政策正在市場發酵，買賣雙方陷入前所未有的價格拉鋸戰。
三大稅收持續衰退的市場真相
財政部公布的10月賦稅統計顯示，土地增值稅實徵53億元，年減24%，這已是連續八個月呈現雙位數負成長。契稅同樣不樂觀，10月實徵14億元，年減4%，同樣寫下連八個月負成長的紀錄。最慘澹的當屬個人房地合一稅，10月實徵44億元，年減幅度高達32.6%，呈現「連續七個月雙位數負成長」的疲弱走勢。
知識傳媒 貸款達人 呂崑富 表示，若從累計數據觀察，今年1至10月全國土增稅實徵淨額572億元，創下2010年以來同期新低，年減23.7%。契稅前10月實徵130億元，年減18.3%；個人房地合一稅累計433億元，年減23.5%。這些數字背後，反映的是自去年9月央行祭出第七波信用管制後，房市買氣持續降溫的現實。
信用管制的深遠影響
央行第七波選擇性信用管制對市場產生了深遠影響。根據市場統計，2025年9月的建物移轉登記買賣棟數僅剩20,039棟，年減幅達32.1%，明顯低於正常年份的月均25,000棟水準。
呂崑富 指出 銀行端的房貸緊縮更是雪上加霜。聯徵中心統計顯示，今年第一季六都房貸核貸件數年減36.3%，台北市平均核貸成數更跌至68.6%，創下近年新低。許多首購族與換屋族發現，即便符合資格，銀行仍可能因房屋條件、個人財務狀況或地段因素，大幅下調貸款成數，甚至直接拒絕受理。
金管會雖已找上八大行庫，明確指示不得以《銀行法》72-2條規定將自主風控作為拒貸藉口，並嚴禁房貸搭售金融保險商品。但業內人士透露，當前市場資金緊縮情況依然嚴峻，信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德直言：「過去20年沒聽過銀行資金如此吃緊過」。
買賣双方的僵持局面
當前房市最大的問題在於买卖双方的價格認知差距。呂崑富分析，因目前整體來看，建商推案與價格面都不見顯著下調，姿態仍高，僵局在一定程度上較為難解。
市場數據支持這一觀點。政大永慶房價指數顯示，2025第二季全台房價指數下跌1.6%。七大都會區的房價指數均呈緩跌走勢，其中台中和台南下跌幅度最大，分別為2.3%和2.7%。然而，這樣的跌幅顯然不足以吸引買氣回籠。現在買方期待更大幅度的價格修正，但賣方特別是建商，因前期成本高企，降價空間有限，導致交易量持續萎縮。
政策微調與市場展望
近期政府已開始進行一些政策微調。財政部官員表示，在今年9月初新青安貸款排除於《銀行法》72-2之外，以及央行延長換屋族出售舊屋期限等放寬措施後，房市觀望氛圍有稍微緩解。
展望後市，呂崑富認為可觀察12月底與12月中旬的央行理監事會議有無跟進美國降息，或是因應明年地方縣市長選舉，政府與央行在房市政策上是否有所變動或放寬。
但多數專家對短期市場仍不樂觀。
考慮到銀行房貸緊縮和選擇性信用管制目前尚無停歇和調整的跡象，以及未來經濟走勢的不確定性，房市交易量將持續保持量縮格局。推估2025年全年交易量約27.2萬棟至27.9萬棟之間，恐跌破28萬棟大關。
台灣房市正在經歷一場結構性調整，三大房地稅收連續負成長不僅是數字下滑，更是市場信心萎縮的寫照。隨著買賣雙方的價格拉鋸戰持續，以及信用管制政策的深遠影響，房市短期內難見明顯回暖。未來市場何去何從，將取決於買方對價格的期待、賣方對成本的堅持，以及政府在政策上的拿捏，三方博弈結果將決定這場房市寒冬何時才能迎來春天。
知識傳媒 貸款達人 呂崑富
「房屋貸款知識家」平台創辦人／資深貸款顧問
深耕房產與金融領域多年，擅長房貸優化、資產規劃與解決各類貸款難題
知識傳媒 貸款達人 粉絲專頁 https://www.facebook.com/loannews82
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