建商降價甘有影？專家揭密：蛋白區砍價15%背後暗藏這些玄機
隨著央行信用管制與全球經濟不確定性雙重夾擊，近期桃園、台中、台南等重劃區頻傳建案降價15-20%的消息，引發購屋族熱議。但房市專家提醒，所謂的「降價」多數是行銷話術，真正讓利的建商屈指可數，多數情況只是將原本虛高的開價「合理化」而已。究竟哪些區域是真降價？哪些是假讓利？建商的銷售策略？
走訪降價消息熱區，確實可發現部分蛋白區價格明顯鬆動。
台中港特定區從3字頭下修至2字頭，桃園客運園區更有建案直接打出「降價20%」的促銷廣告。但仔細分析會發現，這些區域普遍存在供給過剩的問題，建商與其說是「主動降價」，不如說是「被迫調整」以加速去化庫存。一位不願具名的代銷業者透露：「現在這些區域的成交價，其實只是回到2年前的水準，所謂降價只是把疫情期間的超漲部分擠掉而已。」
雙北蛋黃區，雖然建商喊出「讓利」口號，但實際成交價並未明顯下修。
以板橋江子翠新案為例，建商宣稱「降價7-8折」，但對照實價登錄，該區域行情本就落在7字頭，所謂降價只是將開價從虛高的9字頭拉回合理區間。三重某建案號稱「每坪降20萬」，但周邊多數新案本就維持7字頭行情，這種「假性降價」手法，說穿了只是行銷話術。
賠錢的生意沒人做，降價必須對照區域行情才有意義。
賣厝阿明指出，當前市場確實出現兩種截然不同的現象：蛋白區因供給過量，建商不得不實質讓利；而蛋黃區建商則多採取「開價合理化」策略，將價格調整至買方可接受範圍，但並非真正降價。他建議購屋族，與其被「降價」標題吸引，更應該關注三個關鍵指標：一是比較該建案過去一年的實價登錄成交價，二是對照周邊同質建案的價格水平，三是觀察建商是否搭配「低自備」、「送裝修」等優惠方案。
「降價潮」是房市結構性調整。
對建商而言，在資金壓力與庫存去化的雙重考量下，蛋白區讓利換現已成必然選擇；而蛋黃區憑藉地段優勢，價格仍具支撐力。對購屋族來說，與其追逐「降價」話題，不如回歸自身需求，在價格相對合理的時機進場。畢竟，房市沒有真正的「便宜」可撿，只有「相對合理」的價格。當市場回歸基本面，真正的贏家永遠是做好功課、理性判斷的聰明消費者。
