父母說會幫忙繳房貸，就可以買大一點？阿明：別傻了，銀行才不管你爸媽說什麼！

文／賣厝阿明知識+

最近有網友詢問，父母建議在北部買房，但對原本看的坪數不滿意，希望他買大一點的20年中古屋，並承諾未來每年會給錢協助支付房貸。問題是，這名網友目前手上存款只剛好夠付20%頭期款，自己的月薪收入完全無法負擔房貸，因此擔心銀行是否願意核貸。

這個問題其實很常見。很多家庭買房時，父母會說：「你先買，房貸我們幫你出一部分。」聽起來是家人支持，但從銀行授信角度來看，事情沒有那麼簡單。

銀行核貸看的不是父母口頭承諾，而是借款人本人的還款能力。也就是說，銀行會看你的薪資收入、工作穩定度、信用紀錄、既有負債、負債比，以及房屋本身的鑑價。如果你自己的月收入完全無法支撐房貸，就算頭期款剛好湊得出來，銀行也可能認為還款能力不足。

實務上，最常見的結果有幾種

第一，銀行降低貸款成數，原本以為可以貸8成，最後只核7成甚至更低，導致自備款突然不夠。

第二，銀行要求增加保證人或共同借款人。

第三，銀行直接認定收支比不符合標準，不願承作。

所以，父母說「每年會給錢」，對家庭內部可能是一種承諾，但對銀行來說，不一定能算成穩定收入。除非父母願意實際匯款並形成長期穩定金流，或直接擔任共同借款人、保證人，否則銀行很難只憑口頭承諾放款。

問題不只是銀行會不會貸，而是這樣買房風險高不高

如果買方手上存款只剛好夠付20%頭期款，代表付完頭期款後，可能幾乎沒有現金緩衝。買中古屋還要準備契稅、代書費、仲介費、搬家費、裝修費、家具家電、管理費、房屋稅、地價稅。20年中古屋還可能遇到水電管線、浴室防水、冷氣、熱水器、廚房設備等修繕支出。若頭期款付完就見底，後面任何一筆突發費用都可能造成壓力。

房貸是每個月都要繳，不是父母有空、有能力、有心情才給錢

父母現在承諾每年補貼，但未來若遇到退休、醫療、投資虧損、家庭變故，甚至兄弟姊妹意見不同，這筆補貼會不會中斷？如果中斷，名義上的借款人仍然是你，銀行不會因為父母沒給錢就暫停收款。

務實的做法是請父母先把錢到位，不是用承諾支撐現在買房

例如，父母若真的希望買大一點，可以先提供更高比例自備款，把貸款金額壓低到你自己薪水可以負擔的範圍。假設原本要貸8成，月付金你完全負擔不起，那就應該降低貸款金額，而不是硬買高總價產品。房貸月付金最好不要壓到生活品質，也不該完全依賴父母補貼。

另外，如果父母實際上是主要出資與還款者，就應該先把法律關係講清楚。這筆錢是贈與？是借款？還是父母共同出資？房子登記在誰名下？未來若出售，價差怎麼分？兄弟姊妹會不會認為這是提前分財產？這些問題如果不先說清楚，日後很容易變成家庭糾紛。

買房最怕是買到自己現金流撐不住的房子

尤其現在利率不像過去那麼低，銀行鑑價也更保守，買方不能只算「頭期款夠不夠」，更要算「貸款核不核得過」以及「每個月能不能長期繳得下去」。

賣厝阿明建議，遇到這種狀況，

第一步不是急著簽約，而是先請銀行試算核貸能力，確認自己收入能貸多少。

第二步，是請父母明確決定要一次給多少資金，而不是只說未來每年補貼。

第三步，是保留至少6到12個月生活費與房貸預備金，不要把所有現金都丟進頭期款。

銀行看的是穩定收入，生活看的是現金流。想買大一點可以，但前提是父母先把資金到位，貸款金額降到安全範圍；否則房子買大了，壓力也會跟著變大。