公宅是政府撒錢送房？阿明：買方照樣付成本，該管的是「下車不能套利」
賣厝阿明知識+／專題報導
一談到公宅、國宅或可負擔住宅，社會上常出現兩種聲音。一種認為政府應該大量興建，幫年輕人降低居住壓力；另一種則批評，這根本是拿納稅人的錢幫特定人「低價買房」。但阿明認為，真正的問題不是政府能不能蓋，而是制度有沒有管好「上車」與「下車」。
過去國宅最常被批評的地方，不是政府蓋房本身，而是申購時審查嚴格，轉售時卻逐步回到自由市場。
第一手承購人可能要符合所得、年齡、無自有住宅或家庭條件，才能用低於市場的價格買到住宅；但限制期一過，房子卻可以照市場行情出售。政府提供的土地、融資、容積、開發利益，最後可能變成第一手住戶的私人價差。
簡單說就是「上車有規範，下車沒管理」。久而久之，社會當然會不平衡，因為抽到國宅的人，看起來就像抽中一張房地產彩券。
但不能因為過去制度有套利問題，就否定政府興建公共住宅的必要性。對人口快速增加、房價偏高、捷運場站或新市鎮周邊地區來說，政府主導住宅開發，本來就是增加房源的重要工具。
大型公共住宅若規劃得好，可以一次整合住宅、托育、長照、商業、停車與公共設施，讓生活機能跟著人口一起到位。
很多人一聽到政府蓋公宅，就直覺以為是政府撒錢送房。其實若是討論未來出售型可負擔住宅，主要建設成本仍可由承購人負擔。
一般商品住宅的土地、營造、融資、廣告與建商利潤，最後也是加進房價，由買方支付。差別在於，政府或公辦開發機構不必追求最高利潤，也能透過公有土地、低成本融資、規模採購與整體規劃，降低不必要的成本。
公宅不是政府送房，而是政府替民眾當開發商。
關鍵是政府不能賣完就放手。只要住宅使用了公共土地、容積獎勵、低利融資或政府整合資源，就不應該在第一次轉售後完全回到自由市場。出售型公宅可以讓住戶取得所有權，但應同步設計轉售限制，例如限定承購資格、轉售價格上限、政府優先買回、主管機關核准制，或透過預告登記、處分限制，讓住宅長期留在可負擔住宅體系內。
住戶若因工作調動、離婚、家庭人口改變、失業或重大疾病需要出售，應該有合法退場管道；但價格不應完全跟著市場飆漲，而應依原購價格、物價指數、屋況、折舊與合理修繕成本核定。如此一來，第一手住戶能退出，下一戶符合資格的家庭也能用可負擔價格承接。
所謂「去商品化」，不是剝奪人民財產權，也不是讓住戶不能繼承、不能出售，而是避免公共住宅變成無上限炒作商品。政策要防的是套利，不是讓承購人永遠沒有資產。
賣厝阿明認為，台灣該反省的不是政府能不能蓋公宅，而是公宅蓋完後，公共利益有沒有被長期保留下來。過去國宅最大的教訓，就是只管誰能買，卻沒管房子最後賣到哪裡。
阿明提醒：公宅不是政府花錢免費送房，而是政府主導開發、由買方支付合理成本；真正該防的不是政府蓋太多，而是房子蓋完後，又被放回市場套利。
