買只剩20年的地上權住宅應如何計價？阿明：要換算這個

文／賣厝阿明知識+

高房價時代，不少買方把地上權住宅視為降低總價門檻的替代選擇。由於地上權住宅沒有土地所有權，價格通常低於同區一般所有權住宅，市場常見說法是「市價7折」就能買進，看似比一般房子便宜不少。

但阿明要提醒大家，若地上權住宅剩餘使用年限只剩20年，就不能再用一般住宅邏輯判斷，更不能只看市價打幾折。因為買方買到的不是永久產權，而是「剩下20年的使用權」。

價值逐年遞減：剩越短越不值錢

一般所有權住宅，買方取得的是房屋所有權與土地持分，只要房屋仍可使用，未來仍有轉售、貸款、繼承與資產配置價值。但地上權住宅不同，買方取得的是一定期間內使用土地與房屋的權利，年限屆滿後，後續如何處理須依契約約定辦理。

地上權住宅的價值會隨著剩餘年限逐年遞減。若一戶地上權住宅原本設定50年，已使用30年，買方接手時只剩20年；若再持有10年後轉售，下一手買方只剩10年使用權，轉手難度與銀行貸款條件都可能大幅惡化。有專家直言，當剩餘存續年限低於20年，物件將喪失銀行放款價值，二手交易需全額現金買斷，流動性實質歸零。

別看X折！要換算成「每年居住成本」

專家表示，剩餘20年的地上權住宅，第一個估價方式不是看「市價X折」，而是要換算成每年、每月居住成本。

假設同區一般所有權住宅市價3,000萬元：

7折（2,100萬）：20年攤提，每月成本約8.75萬
5折（1,500萬）：20年攤提，每月成本約6.25萬
4折（1,200萬）：20年攤提，每月成本約5萬
3折（900萬）：20年攤提，每月成本約3.75萬

換句話說，剩20年的地上權住宅，7折未必算便宜，甚至可能比租屋還貴。

地租＋管理費＋修繕費：持有成本持續墊高

更現實的是，地上權住宅還可能有地租負擔。以台北市內湖「影劇五村」地上權國宅為例，公告地價從民國88年每平方公尺29,000元，漲到民國113年的57,430元，漲幅高達98%；萬安國宅的公告地價也從32,100元漲到48,900元，漲幅52%。地租年年調漲，住戶卻享受不到地價上漲的好處。

若再加上管理費、老屋修繕、公共設備更新與貸款利息，實際持有成本會進一步墊高。

因此，專家建議，剩餘20年的地上權住宅，合理價格應該改用「租金折現」概念評估，也就是把同區、同等級住宅未來20年的租金總額估算出來，再扣掉地租、管理費、修繕費、貸款利息、期滿風險與轉手折價。

舉例來說，若同區同等級住宅月租金約5萬元，20年租金總額約1,200萬元。若一戶只剩20年的地上權住宅開價1,500萬元、1,800萬元甚至2,100萬元，買方就應高度警覺，因為購買成本可能已經高於租屋成本，且期滿後還不一定能保留資產價值。

銀行貸款更保守：成數低、年限短

貸款是另一個關鍵問題。

一般所有權住宅常見貸款年限可達30年甚至40年，但剩餘20年的地上權住宅，銀行通常會更保守。因為擔保品使用年限有限，銀行不太可能用一般房貸條件承作，貸款成數可能降至4至6成，貸款年限也可能縮短至10至15年。有銀行評估公式為「剩餘存續年限－10年」剩20年，銀行可能只願意貸10年。

若銀行只願意貸5成、15年，利率假設2.5％：