新店公崙都更4度流標，市府提解方
新北市新店區公崙市民活動中心周邊的都更案，自2021年啟動招標以來已歷經4次流標，成為當地居民與市府頭痛的難題。這塊鄰近安坑國小、森林公園的基地，雖具備公共設施完善優勢，卻因山坡地建築限制、容積效益不足等問題，讓建商望之卻步。如今市府承諾4月重新招商，能否突破僵局，關鍵在於「法規彈性」與「財務誘因」的平衡。
山坡地魔咒：容積與坡度的雙重限制
該都更基地現況為30年以上老舊公寓與狹窄巷道，最大痛點在於「山坡地開發管制」。現行法規不僅限制建築高度，更因坡度計算方式導致實際可建樓地板面積縮水。據悉，有建商評估後發現，扣除公設與回饋空間後，可分回銷售的坪數難以覆蓋成本，甚至直言：「容積換算下來，每坪成本比周邊新案行情還高。」
居民陳情指出，現有活動中心已是社區長者日間活動、災時避難的重要據點，若都更持續延宕，不僅居住安全隱患未解，更錯失整合周邊私有地、新增日照與托幼設施的契機。
市府解方：4月新招商案的三大調整
面對藍綠議員齊聲要求檢討，財政局提出具體改善方向：
設計彈性化：放寬建築配置限制，例如調整量體分布或開放複合式設計
負擔合理化：重新計算共同負擔比例，降低廠商需無償提供的公共設施比例
財務模型優化：參考市場行情修正權利變換條件，增加可售坪數效益
專家建議：跨局處整合突破僵局
不動產顧問建議，此案需跳出傳統都更思維：
引入社宅元素：結合中央「社宅包租代管」資源，提高開發商長期收益
鬆綁山坡地認定：參考台北市「陡坡專案」經驗，爭取局部放寬高度限制
預招商機制：先徵求民間提案再訂招標條件，避免與市場需求脫節
當地里長坦言：「我們要的不只是新大樓，而是能解決長照、托育的共生社區。」隨著4月新版招商啟動，這場延宕3年的都更馬拉松，能否跑出符合居民期待與市場現實的雙贏方案，將成為新北市公辦都更的指標性案例。
