碩士新鮮人買房攻略！月薪5萬如何買1500萬房？專家揭『貸款陷阱』千萬別踩
網友剛從研究所畢業，下個月即將進入百大企業，手上存款約200萬元，看到一間總價1,500萬元的預售屋，計畫貸款8成並兩年後交屋。由於分紅制度要兩年後才領滿，屆時年薪可達250~300萬元，但交屋時能提出的財力證明僅有底薪與未領滿的分紅扣繳憑單，這讓你對貸款成數、房價走勢，以及預售與成屋的選擇感到猶豫。
房市下修是否急著買？
依金管會與內政部不動產資訊平台資料，近年政府針對房市已施行多波信用管制與預售屋管理，例如限制第二戶房貸成數、加強實價登錄揭露等。在景氣與高利率環境下，部分區域的成交價確實出現鬆動。不過，房價下修的幅度與時間點並非全國一致，核心地段或交通建設受惠區跌幅有限，邊陲地段則壓力較大。
中肯看法：如果網友購屋目的是自住、且地段是你長期生活圈，即便房市有短期波動，長期影響有限；但若目的偏投資或短期轉手，在當前市場下修氛圍中確實不需急著入場，觀望半年至一年可降低買在高點的風險。
交屋時的貸款風險
根據《銀行法》與金管會「不動產授信業務辦法」，銀行核貸會以交屋當下的收入、信用、負債比等為依據。預售屋雖在簽約時不必立即申貸，但交屋前仍需重審財力。如果當時網友的底薪不高，且分紅尚未入帳，扣繳憑單上的所得金額不足，銀行可能評估還款能力不足而降低成數，例如從8成降至7成或更低。
重要提醒：
若成數降低，需短時間籌足差額，壓力會很大。
預售期的就業或收入變動（包括離職、薪資下降）都可能影響核貸結果。
銀行核貸並非看「未來的可預期收入」，而是依已實際入帳的收入與財報紀錄。
預售屋 vs 新成屋
預售屋：優點是付款分期，前期壓力小；缺點是交屋時需重新審核貸款，且有建商施工與交屋品質風險。房市下修時，交屋前價格可能低於成交價，影響轉手價值。
新成屋/中古屋：貸款審核在購買時即完成，可鎖定成數與利率，避免未來收入變動的風險，但須一次準備頭期款與稅費，資金壓力大。
依網友的條件：預售屋雖方便前期資金規劃，但因你的收入在交屋前尚未完全體現，貸款風險較高；新成屋雖一次資金需求大，但可以立即確定貸款條件，風險可控。
提升信用分數與貸款條件的方法
在台灣，銀行核貸除看年收入，也會依《銀行信用評分制度》檢視你的信用狀況，包括聯徵紀錄、負債比與還款紀錄。
想在兩年內提高貸款條件，可採取：
按時繳清信用卡與任何貸款，維持零遲繳紀錄。
適度使用信用卡並保持良好循環紀錄，建立信用歷史。
避免短時間申請過多貸款或信用卡，減少聯徵查詢次數。
積極儲蓄並累積穩定存款流入，增加與銀行往來紀錄。
以網友的狀況來看，最大的不確定性在於交屋時的貸款成數與核准條件，而非眼前的頭期款。若堅持買預售屋，建議與銀行先簽「貸款成數預審」，並保留額外資金因應成數下修的差額；若想降低風險，可改找新成屋或中古屋，一次鎖定貸款條件，避免未來收入尚未完全體現時被銀行調降成數。至於房市下修的觀望與否，取決於網友是否為長期自住，以及能否承受短期價格波動的心理與財務壓力。
