「房子沒了還要賠錢」 換屋族陷600萬資金缺口困境
央行第七波選擇性信用管制實施即將屆滿一年，配合房貸總量管制措施，讓房市買氣從炎夏直接進入寒冬。換屋族成為最大受害者，面臨最高600萬元的資金缺口，甚至可能陷入「房子沒了還要賠錢」的困境。
中央銀行第七波選擇性信用管制實施即將滿一週年，這項被業界稱為「史上最嚴」的房市調控措施，配合銀行房貸總量管制，已讓市場買氣從高峰急速冷卻。最令人擔憂的是，許多換屋族和已購屋者正面臨龐大的資金缺口危機，甚至可能因無法補足貸款差額而違約賠償，陷入「房子沒了還要賠錢」的艱難處境。
管制措施疊加效應 換屋族首當其衝
這波信用管制對房市衝擊最深的是第二戶買家和換屋族。根據新規，第二戶房貸成數從未管制前的最高7成，直接下調至最高5成。以總價3,000萬元的房屋計算，貸款額度從2,100萬元大幅縮減至1,500萬元，產生高達600萬元的資金缺口。
雖然央行提供換屋族簽署切結書的解決方案，承諾一年內賣掉舊屋即可維持原有貸款額度，但實務上卻面臨執行困難。多數銀行的房貸水位已接近自行設定的警戒線，加上追蹤換屋切結案件需要額外行政成本，導致銀行更傾向於直接放貸給首購族，使得換屋族的處境更加艱難。
鑑價與核貸矛盾 產生資金缺口難題
更複雜的是，市場出現「鑑價取其高、核貸取其低」的奇特現象。以新竹縣竹北市為例，有換屋族在2021年以3,000萬元購買預售屋，當時預期可貸款7成（2,100萬元）。但到2025年交屋時，該屋市場行情已上漲至4,000萬元，銀行鑑價認定超過豪宅限貸門檻（4,000萬元），只能放貸3成。
然而矛盾的是，銀行最終核貸金額不是以鑑價4,000萬元的3成（1,200萬元）計算，而是回歸最初購屋總價3,000萬元的3成（900萬元），導致出現1,200萬元的巨大資金缺口，相當於只能貸到鑑價行情的2.25成。這種做法雖是部分銀行的內規，卻讓購屋者陷入財務困境。
四重卡關 房市陷入惡性循環
當前房市正面臨四道「卡關」難題。首先是第二戶貸款成數降至5成，換屋族首當其衝；其次是疫情、缺工及原物料上漲導致預售案交屋延後，正好碰上房貸緊縮期；第三是房價快速上漲，許多住宅交屋時鑑價行情跨越豪宅門檻，貸款成數再受壓縮；最後是《平均地權條例》修正案禁止預售屋轉售，購屋者無法轉約只能選擇解約。
這些因素相互叠加，造成市場買氣極度冷清。買方不是擔心申貸成數不足，就是觀望房價修正空間，形成惡性循環。時間拖得越久，市場生存壓力只會更加沉重。
央行信用管制的初衷是抑制房市過熱，防範金融風險，但實施週年後卻出現許多非預期的後果。換屋族成為最大受害者，面臨巨大的資金缺口和違約風險。而「鑑價取其高、核貸取其低」的矛盾現象，更讓許多購屋者陷入財務困境。
房市政策需更細緻的執行方案
單純的信用管制雖然可以冷卻市場，但也可能誤傷正常的換屋需求和自住購屋者。未來政策調整時，應考慮建立更完善的過渡機制和例外條款，避免對真實居住需求造成過度衝擊。對購屋者而言，在這個政策過渡期，更需要謹慎評估自身財務能力，並在購屋前與銀行充分確認貸款條件，避免陷入資金缺口的困境。只有政策與市場找到新的平衡點，房市才能健康穩定發展。
