二部出招！空屋變社宅，簽6年長約換稅優，房東買單嗎？
文／M傳媒房產中心
家裡有空屋的房東們注意了，內政部最近拋出一個新構想：只要你願意把房子拿出來做包租代管，而且一次簽6年長約，未來賣房子時，就可能享受到房地合一稅的優惠。
政策目前還在內政部和財政部之間精算，但方向已經很明確，政府想用稅負誘因，把六都那8.5萬戶、屋齡5年以下的閒置新房「逼」出來，變成社宅房源。
8.5萬戶空屋，為什麼閒在那？
根據內政部統計，目前六都屋齡5年以下的低度用電住宅高達8.5萬戶。很多是新完工、還沒入住，或者被多屋族買下後閒置。
關鍵就在房地合一稅。現在房子持有未滿2年就賣，要課45%；持有2到5年，稅率35%；超過5年才降到20%。結果，很多屋主乾脆把房子空著等時間過，寧可養蚊子，也不想冒租出去以後賣房被認定「非自住」的風險。
新方案怎麼玩？
內政部這次的玩法很直接：願意把房子拿出來出租做社宅、簽6年長約（3+3年），未來賣房時就能享房地合一稅優惠。政府兩部會對「提高住宅資源流動效率」已達共識，希望房子在市場穩定期內發揮租賃功能，不是瞬間爆量衝擊市場。簡單來說，就是用長約綁住房東，用稅優吸引他們參與，把空房逼出來，直接變成可租給年輕人的社宅。
為什麼是6年？
這跟自住免稅額有關。現行房地合一稅規定，自住滿6年賣房可享400萬免稅額，超過部分只課10%。但只要房子一出租，這條優惠就作廢。很多房東不是不想租，而是怕出租後未來賣房稅金更重。這次方案就是打破「出租 vs. 自住」的零和遊戲，用稅優補償長期出租的房東。空著養蚊子不划算，出租6年還能賺租金、拿稅優，對房東來說，算是可考慮的好交易。
空屋真的很多
全台低度用電住宅超過98萬戶，六都就62.2萬戶。扣掉不適合居住的，內政部鎖定的第一波目標就是這8.5萬戶5年以下空屋。
這批房子有幾個亮點：屋齡新、住得舒服，多在都會區、就業便利，目前因閉鎖期而空置。如果能導入市場，對租屋族而言，等於多了8.5萬個新選擇，住新大樓和老公寓的差別，一眼就看得出來。
不過，要讓這方案落地還得過財政部這一關
財政部對房地合一稅放寬有疑慮，怕稅優被投資客拿去炒房。如何設計門檻，既能吸引真房東參與，又不助長炒作，這是一大挑戰。
M編觀點
把空屋變社宅方向對，但關鍵在稅優怎麼給。如果門檻太低，投資客會跳進來玩；門檻太高，房東又不想參加。中間尺度，兩部會得拿捏好。
對房東來說，房子空著也是空著，簽6年長約收租＋未來稅優，其實算得上划算；對租屋族而言，8.5萬戶新屋投入市場，絕對是福音。
最後，就看財政部點頭與配套細節如何落地了。M編會繼續盯著這個政策進度，隨時報你最新狀況。
