社宅政策轉彎！從「蓋13萬戶」變成「去市場找房子」，這樣真的合理嗎？
文／M傳媒房產中心
還記得當初說好的8年13萬戶社宅嗎？現在方向變了。
內政部定調，社宅政策「以包租代管為主」，直接興建的戶數從原本喊出的13萬戶，下修到4到6萬戶。官方說法是「滾動式調整」，理由包括人口結構改變、蛋黃區土地稀缺，以及包租代管更具即時性，能快速釋出房源。
聽起來很務實，也很理性。但這是優化政策，還是政策退場？
包租代管確實有優點。它快、彈性高、不用等五年蓋完才入住，而且多數房源就在既有生活圈，不像有些新建社宅落在相對邊緣的區域。對政府來說，行政成本低、速度快、KPI漂亮；對部分房東來說，有政府當中間人，風險降低；對租客來說，好像也多了一條選擇。
包租代管能取代「政府自己蓋的房子」嗎？
關鍵在於穩定性，社宅租約3年一期可續約，包租代管也是3年租期，穩定性差不多。但實務上，包租代管是契約型供給，本質還是民間房子。當市場景氣轉強、房價上漲、房東有更好選擇時，這些房源會不會退出？政府能不能長期鎖住房東？這些都不是一句「會給誘因」就能解決的。
再來談空屋。官方希望透過包租代管活化空屋
但現實是，全國近90萬戶低度利用住宅，不代表都是「可立即出租的市中心好物件」。大量空屋分布在偏鄉或需求低迷區域。都會區真正有市場性的空屋，本來就已經在待租或待售中。能有效釋出的量，真的有想像中那麼多嗎？
包租代管只是「把既有房子再分配一次」，它沒有增加供給。沒有新屋進場，就不會對市場形成長期壓力。直接興建社宅雖然慢，但至少在租金上會形成「比價效果」，讓市場知道有更便宜、更穩定的選項存在。這種結構性力量，是包租代管做不到的。
還有一個不能忽略的現實，老屋
目前全台30年以上住宅已占近六成，未來20年，50年老屋將成為主流。如果社宅政策主要依賴包租代管，也就是大量使用既有住宅，那等於是把居住政策綁在老屋體質上。當房子老化、維修成本升高，風險最後還是回到社會身上。
有人提到日本經驗，希望透過稅制與包租代管釋出空屋。但日本的持有稅負、人口結構、租屋文化都和台灣不同。日本空屋持有成本高，不租反而虧；台灣持有成本相對低，空著反而等增值。政策工具不在同一個級別，直接套用，難免水土不服。
說到底，包租代管不是壞政策。它應該是工具，是補強，是短期緩衝。
但如果它從配角變主角，問題就出現了
台灣社宅存量原本就偏低，即使全部目標達成，占全體住宅比例仍遠低於許多國家。在這樣的基礎上還下修興建目標，等於把本來就不厚的底盤再削薄一層。對一個需要長期安身立命的家庭來說，一間政府自己蓋、可以住十年二十年的社宅，和一間來自市場、三年一簽、可能隨時變動的包租代管住宅，心理安全感完全不同。
M編觀點
政策可以滾動調整，但承諾如果也跟著滾動，信任感就會慢慢流失。從「蓋房子」變成「去市場找房子」，這真的是升級，還是妥協？
這個問題，恐怕比戶數本身更重要。
