房租指數跌破2％、空屋率飆升，下一次換約哭的會是誰?
【M傳媒房產中心】
對全台上百萬租屋族來說，過去幾年最大的惡夢，就是房租一路狂飆，完全沒有回頭的跡象。
但最新公布的官方數據，總算帶來一絲好消息。
行政院主計總處發布的今年1月消費者物價指數顯示，房租類指數年增率跌破2％，剩下1.99％。
這不是單月偶然，而是連續6個月年增幅持續收斂，從去年7月的2.37％一路下滑至今。
這是近30個月以來，房租指數首度跌破2％大關。
雖然聽起來只是零點幾個百分點的變動，但對長期被租金壓得喘不過氣的租屋族來說，這代表一件事：租金漲勢似乎真的到頂了。
回顧這幾年，租金只有在疫情期間因為工作收入受影響，曾短暫出現回跌現象。
後來物價有感通膨、房價大漲，也反映在新成屋的租金上，進而產生比價效應；
加上管理費調漲、平價出租案源有限等因素，共同推升了這一波租金漲勢。
但現在情況開始轉變。
未來新房子完工量大，會增加租屋市場供給；
政府政策鼓勵空屋出租，也可能進一步擴大供給面。
當供給增加、租客選擇變多，租金自然就沒有繼續飆漲的本錢。
從其他相關指數也能看出端倪。
住宅維修費用年增率收斂到1.4％，家庭管理費用年增率也從去年12月的5.16％降到今年1月的2.05％。
這些都是支撐租金的成本因素，漲幅同步收斂，確實為租金趨穩提供條件。
但水電燃氣費用年增率仍達5.02％，對房東來說，這些都是轉嫁給房客的潛在壓力。
租約到期才是關鍵：下一次續約，才是真正的考驗
不過，對於正在租屋的人來說，現在租金漲幅趨緩固然是好事，但真正的考驗其實在後面。
因為租屋契約通常只有1到2年。
你現在簽的這個價格，只能保障你這一兩年；
等到契約到期、準備續約時，房東會開出什麼樣的條件，才是決定你未來租金負擔的關鍵。
過去幾年市場熱絡，房東續約時幾乎是「開價就成交」，租客根本沒有議價空間。
但隨著空屋率攀升、賣壓堆積，這個局面正在悄悄改變。
目前全台空屋率超過20%的鄉鎮已暴增至31個，風險正從蛋白區往外擴散。
對屋主來說，如果房子掛了一年賣不掉，房貸利息卻每個月在燒，這時候唯一的救贖就是「租出去」。
賣不掉，就只能求租。
當賣壓遇上租不出去的壓力，房東的談判姿態就會開始鬆動。
畢竟，房子空在那裡一天，就是一天的利息成本在燒。
與其繼續空著等一個不知道什麼時候會來的買家，不如先找個穩定的租客，用租金來補貼房貸。
這對租客來說反而是個好消息，當市場從「房東說了算」轉向「租客有得選」，下一次續約時，你或許真的能坐下來好好談一談價格。
房東最怕的不是租客殺價，而是房子空在那裡、利息照樣在燒。那時候，願意降價求租的人，恐怕不是租客，而是屋主自己。
政府補貼加碼，善用資源存購屋基金
政府針對不同族群提出加碼的租金補貼方案，符合條件的民眾應該盡量善用政策美意，也可以趁租金補貼時多存一些資金，累積過後當作靈活使用或未來的購屋基金。
M觀點：租金趨緩不是房東仁慈，是市場在說話
這波租金漲勢收斂，與其說是房東突然變善良，不如說是市場機制終於開始作用。
供給端，未來幾年大量新屋完工交屋，有一部分會流入租屋市場；
需求端，租客的租金承受力已經拉到極限，再漲下去只會出現更多空屋。
當供需逐漸趨於平衡，租金自然會回到合理區間。
但必須認清一個現實：漲幅趨緩不等於租金下降。
過去幾年累積的漲幅，已經把租金基期墊高，即使接下來年增率維持在2％以內，對租客來說，每個月要付的錢還是比三年前多好幾千塊。
更重要的是，下一次續約的價格，才是你真正該擔心的。
如果你的房東正面臨賣壓、房子空租期拉長，你反而有了談判的籌碼。
當市場從賣方市場轉向買方市場，租客的議價空間自然會慢慢打開。
對還在租屋、有購屋夢的人來說，這段租金趨穩的時期，反而是難得的喘息空間。
把租金補貼存下來、把每月多出來的生活餘裕轉成購屋基金，才是面對高房價時代最實際的生存策略。
畢竟，租金可以不漲，但你的購屋基金，不會自己長大。
而當市場轉向、房東開始願意談價格的時候，你至少要有足夠的籌碼，去抓住那個機會。
