老宅延壽計畫全解析：最高960萬補助，幫你的老房子「續命」
【M傳媒房產中心】
台灣正處於一個歷史性的「雙老」交叉點。
根據內政部統計，截至114年底，台灣65歲以上人口已占總人口兩成，正式邁入超高齡社會。
與此同時，全台住宅平均屋齡達33.9年，其中台北市更以39年位居全台之冠。
屋齡超過三十年的老宅已突破500萬戶，占整體住宅存量六成。
人老了，房子也老了。傳統的都更與危老重建耗時動輒十年，遠水救不了近火。
面對這個困境，內政部正式啟動「老宅延壽機能復新計畫」，提撥50億元特別預算，要在三年內協助600棟老舊公寓快速「續命」。
這不是拆除重建，而是透過修繕補助，讓老房子繼續安全地住下去。
誰能申請？五大優先族群
內政部長劉世芳表示，這項計畫的補助資源將優先配置給五大族群：
高齡與弱勢族群：家中有65歲以上長者或低收入戶
公共安全疑慮者：如外牆磁磚剝落涉及危險
推動節能減碳者：自願申請裝設太陽光電
包租代管參與者：提供作為社會住宅使用
偏好在地安養者：結合居家無障礙環境改善
申請基本條件：
屋齡：30年以上合法建築
類型：4至6層樓公寓，或6層樓以下透天住宅
公寓資格：全棟至少1戶符合高齡或長照資格
透天資格：需全棟作為住宅使用
不補助對象：全棟單一所有權人持有、已申請都更危老、已申請建照拆除者
補助多少錢？公寓最高960萬、室內最高30萬
這項計畫採取「公共空間必選、私人空間加選」的策略，補貼比例原則上最高達65%。
1. 公共空間修繕（必選三項以上）
每棟公寓最高補助總額為960萬元。重點項目包括：
增設電梯：最高補助400萬元
外牆拉皮/立面修繕：最高補助300萬元
公共管線更新：最高補助40至50萬元
屋頂防水隔熱：最高補助40至50萬元
違建拆除：拆除鐵窗或頂加，最高補助40萬元
2. 私人室內空間（加選）
完成公共空間修繕後，可申請室內管線更新或無障礙設施：
一般戶：每戶最高20萬元
高齡弱勢戶：每戶最高30萬元（需戶籍內有65歲以上長者、低收中低收或長照2級以上）
3. 結構安全評估
初步評估：每棟最高1.5萬元
詳細評估：每棟最高40萬元
申請流程：四步驟搭上政策快車
計畫申請期限至2027年12月31日止。流程如下：
第一步：凝聚共識
取得過半住戶意願，推派代表或委託管委會。
若有管委會，經區分所有權人會議決議通過即可；若無管委會或共有透天，則需全體所有權人100%同意並推派代表人申請。
第二步：房屋健檢
進行耐震評估，政府提供初步評估與詳評補助。
第三步：專業規劃
找建築師或政府委託的「專業輔導團隊」擬定修繕計畫書。
第四步：送件開工
向地方政府申請核定後施工，1年內完工並憑據領取補助。
民眾最關心的五大QA
Q1：增設電梯一定要100%所有權人同意嗎？
答：不用。 依現行規定，增設電梯僅需1/2以上所有權人同意即可變更使用執照。
針對一樓住戶的反對，專業團隊建議可透過「裝設電梯後產權增加」或「由政府補助協助一樓修繕」等方式進行協調。
建築師粗估電梯造價約700萬元，政府最高補助400萬元，住戶需自籌約300萬元。
Q2：頂樓加蓋會被強制拆除嗎？
答：不會。 該計畫僅補助「合法建築」修繕，違建部分不予補助，但也不會因為申請計畫就被強制拆除。
政府反而提供補助金，鼓勵民眾主動拆除違建，每棟最高40萬元。
Q3：舊電梯換新也有補助嗎？
答：沒有。 本計畫針對的是「從無到有」的增設電梯。
若為舊換新或安裝軌道式升降椅，目前不在補助範圍內。
樓梯升降椅主要由衛福部長照計畫補助，以「人」為對象。
Q4：一棟公寓如何定義？
答： 原則上有單一共同樓梯及出入口就是1棟。
對於分棟管理的集合式社區，政府已放寬門檻，允許分棟申請以降低全體同意的難度。
Q5：何時能申請？有名額限制嗎？
答： 預計在行政院核定計畫且內政部發布修繕補助辦法後1個月內受理申請。
有名額與時間限制，因預算為50億元，將在額度內受理，申請期限至2027年12月31日。政府正規劃將老宅延壽納入危老條例，未來有機會成為常態化政策。
實務挑戰：為什麼推不動？
儘管政策立意良善，但實際推行時仍面臨嚴峻挑戰。
台灣物業管理學會理事長郭紀子觀察到，台灣九成以上的五層樓以下公寓缺乏健全的管理組織或管委會。
這導致在申請補助時，住戶難以達成共識，甚至連最基礎的區分所有權人會議都難以召開。
此外，繁雜的行政流程與資訊落差，也讓許多有需求的長者望而卻步。
新北市土城區及板橋區的基層里長普遍反映，許多長輩並不清楚相關資訊，且對跨區前往政府機關辦理手續感到吃力。
為了解決此一困境，國土管理署正規劃成立「老宅延壽顧問團」，結合建築師公會等專業資源，建立諮詢名冊並下鄉協助民眾跨越技術與行政門檻。
資源公平正義：避免補助流向強勢社區
「老宅延壽計畫」預計補助六百棟，並採取「先到先審」制，引發社會對於資源分配公平性的疑慮。
郭紀子擔心，具備高度行動力與財力的社區，往往能率先完成申請，導致原本就處於弱勢、缺乏組織的老舊公寓反而搶不到資源。
特別是在預算規模有限的情況下（約50億元），資源若流向房價較高、條件較好的地段，將背離照顧弱勢原意。
彰化縣的案例正好凸顯這個問題。縣議員曹嘉豪在說明會上直言，彰化縣分配到的經費額度僅約900萬元，約可「延壽」15棟老宅，「這已不是僧多粥少，根本是分配不均」。
邁向法制維護：借鏡日本翻轉建物生命觀
從長遠來看，補助僅是短期強心針，如何建立「預防醫學」式的建物維護文化才是根本。
國土管理署都市更新建設組組長王武聰提到，台灣長期缺乏長期修繕計畫的概念，往往等到建物不堪使用才尋求重建。
相較之下，日本早在三十多年前就將「長期修繕基金」入法，要求公寓大廈必須定期提撥修繕預算。
內政部目前正研議將長期修繕制度化，強制要求管理委員會設立專項基金，以確保建物在三十年後的「壯年期」仍能透過系統性維護維持機能。
郭紀子認為，台灣應翻轉「三十年就是老屋」的觀念，建物在三十年時正值性能最穩定的階段，若能配合良好的維護，其壽命不應僅有二十幾年就面臨拆除。
M觀點：從補助到賦權，才是長久之計
老宅延壽計畫的推出，標誌著台灣居住政策從「開發導向」轉向「管理導向」的重要轉折。
它承認了一個現實：大多數人不會等到都更，大多數老房子也不會被拆掉重建。
與其幻想一個全新的未來，不如把現在擁有的房子修好、住好。
但正如中國文化大學都市及建築學系助理教授鄭人豪所言，老屋修繕像「打開罐頭」，檢測可能翻出鏽蝕管線或結構疑慮，後續責任怎麼界定、費用怎麼分攤，往往說不清。
政策若只補最後一哩路，社區往往卡在「還沒申請前」。
真正的解方，是從「補助思維」走向「賦權思維」以公費支持社區診斷、方案比較與共識形成，建立可被信任、可長期進場的「住戶知識共學與整合者」。
畢竟，政府可以給你錢，但不能幫你開會。社區有沒有能力凝聚共識，才是老宅能否延壽的關鍵。
如果你家也住在30年以上的老舊公寓，現在就可以開始做的事：
找鄰居聊一聊、問問看誰家有長者、打聽一下有沒有熱心住戶願意當代表。等到申請窗口正式打開，你才不會措手不及。
