房仲產業三年劇變：從高成長到去槓桿，台灣房市的結構性修正

M傳媒財經中心

如果用一個框架來理解2024至2026年的台灣房仲市場，與其稱之為景氣循環，不如視為一次典型的「高槓桿擴張後的結構性調整」。在資金寬鬆與資產價格上行的階段，產業規模快速放大；而當金融條件收緊，需求降溫，原本被掩蓋的效率問題便迅速浮現。

2024年：需求與資金共振下的高成長階段

2024年上半年，房市延續前期多頭格局，交易動能強勁。財政部統計顯示，1至4月房仲業營收達323.97億元，年增45.4%，顯示市場在短期內出現明顯的需求擴張。

這一波成長主要來自三個因素的疊加：政策性資金（如新青安貸款）、股市財富效果，以及通膨預期帶動的資產配置需求。在資金成本相對低廉、預期持續上行的環境下，交易活動快速放大，並帶動房仲產業同步擴張。

然而，供給端的訊號也在此時出現。2024年中後期，全台建案開工量創下高點，顯示建商對未來需求仍抱持高度樂觀預期。換言之，市場在需求與供給兩端同時擴張，已逐漸累積潛在風險。

同年9月，央行第七波選擇性信用管制上路，金融條件開始收緊，市場進入轉折點。

進入2025年，市場首先反映在交易量的下滑。全年建物買賣移轉棟數約落在26至27萬棟，年減超過兩成，創下近年低點。

但相較於需求收縮，更值得關注的是產業供給的結構性失衡。2025年中，全台房仲家數達到約9300家高點，受僱經紀人員約7.7萬人。若與交易量對照，可以發現市場已出現明顯的「人數與交易規模不匹配」現象。

以效率指標觀察，平均每位經紀人全年成交約3.4棟，顯示單位產出顯著下滑。這反映的並非單純景氣問題，而是產業在高成長期過度擴張後，面臨的供給過剩壓力。

在此階段，市場開始出現調整訊號，包括收入不穩、兼職比例上升，以及部分從業人員考慮轉職。房仲產業逐步由成長導向，轉向生存與效率導向。

2026年，產業調整進一步深化。根據統計，截至第一季，全台房仲家數已連續數月下滑，顯示市場開始進入實質收縮階段。

值得注意的是，房仲產業的調整具有明顯的時間遞延特性。由於營業保證金制度與固定成本結構，業者通常不會在交易量下滑的第一時間退出市場，而是透過壓縮成本或延長經營時間來因應。因此，當市場正式出現關店潮時，往往代表壓力已累積一段時間。

這也意味著，目前所觀察到的收縮，可能仍未完全反映過去兩年市場降溫的全部影響。

在交易量長期低於高峰期的情況下，房仲業者逐步調整經營模式。部分業者開始擴展至租賃管理、包租代管、土地開發或都市更新整合，甚至布局海外市場。

這種轉型本質上反映的是：
單一依賴買賣交易的商業模式，在波動性市場中承受能力有限。

未來產業競爭的關鍵，將不僅是成交能力，而是整合服務能力與資源配置效率。

綜合觀察2024至2026年的發展，可以看出房仲產業正從「資金與需求驅動的成長階段」，轉向「效率與體質主導的競爭階段」。

政策收緊確實加速了市場降溫，但更深層的原因，在於產業在景氣高峰期間的快速擴張，導致供給結構與實際需求脫節。

未來市場是否回溫仍有變數，但可以確定的是：

房仲產業的競爭邏輯已經改變。過去依賴市場紅利即可獲利的模式，正逐步讓位給需要更高效率與更穩健結構的經營體系。

在這樣的轉變中，留下來的，不一定是規模最大者，而是最能適應市場波動者。