生前簽約賣地還沒過戶就過世，遺產稅怎麼報？國稅局：土地、債權、債務三筆一起算

M傳媒財經中心／綜合報導

被繼承人生前已經簽約出售土地，但還沒完成過戶就不幸離世，這種情況下的遺產稅申報堪稱「魔王級考題」。財政部北區國稅局近日特別提醒，這類案件同時涉及資產、債權與債務的認列，申報時極易漏報，一不小心就可能挨罰。

土地還沒過戶，法律上仍算被繼承人的

國稅局說明，依現行規定，如果土地已經簽約出售，但在被繼承人過世前還沒完成所有權移轉登記，這筆土地在法律上仍然屬於被繼承人名下。因此，繼承人申報遺產稅時，必須將這筆土地按死亡當年度的公告土地現值，列入遺產總額。

但別急著喊冤。因為繼承人之後仍須依照原契約，把土地過戶給買方，等於是承接了一筆「尚未履行的義務」。這筆義務可以視為被繼承人生前未償還的債務，繼承人可以用相同的公告現值金額，列報為遺產稅的扣除額。

還沒收齊的價款，也要列入遺產

更需要注意的是，如果該筆土地的買賣價款在被繼承人過世時還沒有收齊，這筆錢就屬於「應收債權」，同樣必須列入遺產總額課稅。換句話說，賣地合約簽了、錢還沒拿到，那張合約就成了一張「對買方的欠款證明」，這張證明也要拿來報稅。

國稅局舉例：三筆一起算，一筆都不能少

北區國稅局舉了一個具體案例說明。小美在2026年2月以2,500萬元的價格出售名下土地，該筆土地的公告現值為380萬元。但小美還沒收到款項、也還沒辦理過戶，就在同年3月過世。

繼承人申報遺產稅時，必須同時處理三筆帳：

第一，將土地以公告現值380萬元列入遺產總額。
第二，同時列報380萬元的未償債務，作為遺產總額的扣除項。
第三，尚未收取的2,500萬元買賣價款，要以「債權」方式併入遺產總額申報。

國稅局提醒：財產、債權與債務一起算，最易漏報

國稅局強調，這類案件因為同時涉及資產、債權與債務的認列，申報邏輯與一般單純繼承土地或現金的案件完全不同，是實務上最容易被忽略、也最容易出錯的申報類型之一。繼承人務必逐一確認被繼承人生前的土地交易狀況，以免因漏報或錯報，遭到補稅甚至處罰。

M編總結

簡單說，人走了、地還沒過戶，遺產稅申報要記住三件事：土地照公告現值報進去、同一筆金額當債務扣掉、還沒收到的賣地錢當債權報進來。三筆帳一筆都不能少，少一筆就可能被國稅局盯上。