房市未來5年必須面對的兩大現實：餘屋去化 vs 價格修正到合理範圍
文／M傳媒房產中心
來，我們直接切入正題。經過 2023~2026 這四年的雲霄飛車，台灣房市現在站在一個新的十字路口。接下來 5 年，有兩件事是躲不掉的，不管你是等進場的自住客，還是手上有貨的投資客，都得正面面對：餘屋去化，還有價格向下修正到區域薪資水準能支撐合理範圍。
M 編拆解這兩個問題，順便問一句：你準備好了嗎？
一，36 萬戶新屋完工＋8~10 萬戶餘屋待售潮，賣壓真的來了
先看供給面。根據內政部統計，2023~2025 年新屋開工約 38 萬戶左右。以歷年完工率推估，2026~2028 年將有約 32~36 萬戶新屋完工潮。
這還只是完工量，由於 2024 年下半年以來房貸緊縮、第七波信用管制影響，預售市場買氣快速降溫，截至 2026 年 1 月，預售屋交易量已連續 7 個月低於 4,000 件，新案去化速度明顯放慢。高開工量加上銷售不振，建商手上的餘屋開始堆積。
中古屋市場也不樂觀。待售時間拉長，委售量比去年高點增加約 3 成，顯示賣方壓力逐步浮現。
白話文：供給量大增、需求卻冷下來，這不是「會不會跌」，而是跌多少的問題。
二，全國房價所得比將近 10 倍，房價必須向薪資水準修正
再來看需求面。根據最新數據，2026 年台灣整體房價所得比已經衝到 9.89 倍，台北市高達 26 倍左右。換句話說，全國中位數家庭不吃不喝，要存10 年才能買到一間普通房子。實際收入呢？全台平均月薪才 5~6 萬，中位數更低，很多年輕人實際到手只有 4 萬左右。台北一間普通房子中位數總價動輒 3,000 萬起跳，首購族自備款就要 600~800 萬，月付貸款輕鬆超過薪資的 1.5 倍。
這種「經濟成長敘事 vs 實際所得結構」的斷裂，已是長期結構裂縫。
少子化與人口負成長使住宅需求成長趨緩，然而 2020~2024 年房市多頭累積的大量開工案，正於 2025~2028 年迎來史上最大交屋潮，供給集中釋出，使市場開始邁入「空屋時代」。
白話文：隨便買隨便漲時代結束，房價必須回歸到「區域薪資水準能支撐」合理範圍。
M 編總結：
房價修正不一定代表房市崩盤，與其等不確定的「最低點」，不如先搞清楚目標區域的供給狀況：是不是十大賣壓區？了解區域薪資水準：房價是否合理？
做好議價準備：盯緊新青安退場效應
你覺得未來房價會跌到哪裡？合理價位是多少？歡迎留言告訴 M 編，你的觀點可能就是下一篇文章主題！
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