央行限貸重創法拍市場 全台交易量創22年新低
中央銀行持續緊縮的房市政策，不僅壓抑一般住宅交易，更讓法拍市場陷入前所未有的低迷。根據內政部最新統計，2025年上半年全台法拍移轉棟數僅1,516棟，較去年同期大減17.6%，創下自2003年有統計以來的最低紀錄。專家分析，這波「法拍寒流」主要受三大因素影響：銀行貸款審核趨嚴、法拍物件風險高，以及市場價格與一般成屋趨近，導致投資人進場意願低落。
觀察六都表現，臺北市（208棟）、新北市（203棟）與高雄市（206棟）雖為交易量較高的區域，但整體仍處歷史低檔。值得注意的是，臺南市上半年法拍移轉僅99棟，成為六都中唯一未破百的都會區，而臺中市（152棟）同樣寫下10年新低。臺中、臺南因近年房價漲幅明顯，屋主即使面臨財務壓力，仍可透過一般市場降價求售，避免進入法拍程序。此外，這兩大都會區的新建案話題不斷，吸引高槓桿投資客轉向預售市場，進一步壓縮成屋與法拍物件的需求。
桃園市是六都中少數法拍量逆勢成長的區域，2025年第一季移轉棟數年增34.5%，主因在於重劃區推案過剩，部分投機性買盤在房市反轉時面臨資金壓力，導致法拍供給增加。然而，這樣的「異軍突起」反而凸顯區域性風險，尤其在高利率環境下，過度槓桿的投資客可能成為下一波違約潮的主要來源。
當前房貸利率仍處16年高點（2.224%），加上銀行授信緊縮，屋主還款負擔持續加重。若房市氛圍未見好轉，未來可能出現「違約增加但法拍流標」的矛盾現象，即屋主雖無力償貸，卻因市場承接意願低迷，導致法拍物件難以順利脫手。
此外，2025年上半年全臺住宅使照核發量近7萬宅，創歷史新高，龐大的交屋潮碰上限貸令，恐使部分買家面臨貸款成數不足的違約風險。尤其《平均地權條例》修法後禁止預售屋換約，購屋者若無法履約，可能直接面臨法拍命運，進一步加劇市場壓力。
法拍市場的極度萎縮，反映央行信用管制已深度影響不動產交易鏈。短期內，在利率高檔與銀行授信保守的雙重夾擊下，法拍量難有起色；中長期則需觀察違約率是否攀升，以及政策是否調整。對購屋族而言，當前環境雖可能提供議價空間，但財務規劃更需謹慎，避免因資金周轉不靈而陷入法拍困境。這場「限貸風暴」不僅考驗市場韌性，也將重塑未來幾年的房市格局。圖／google map
