央行首度發布政策檢視報告，房市管制「成效已現」然後呢？
【M傳媒房產中心】
中央銀行昨天（2月12日）發布了史上第一份「貨幣政策架構操作策略檢視報告」。
這份報告洋洋灑灑數十頁，市場第一時間聚焦的是三大結論：
我國的貨幣政策架構與美國聯準會、歐洲央行相同，採「多元指標架構」；
不會為了硬塞2%通膨目標而過度調整政策；
現行機制運作順暢，可繼續維持。
但真正讓房地產業界豎起耳朵的，是報告裡另一段低調卻重要的文字，關於選擇性信用管制的執行成效。
央行自己說了：政策有效。
截至2025年12月底，全體銀行不動產貸款集中度已降至36.45%；
無自用住宅民眾購屋貸款占比提升至63.8%；
都更與危老重建貸款占比升至24.4%。逾放比率？建築貸款0.05%、購屋住宅貸款0.07%，都遠低於整體放款的0.15%。
白話文：銀行風險降了，資金真的流去給首購族了，而且違約率低到幾乎可以忽略。
房市面也有反應。國泰、信義、內政部住宅價格指數，漲幅全數收斂，交易量較高峰期明顯回落。
這是央行第一次用白紙黑字，為自己的打房成績單蓋章。
問題來了：成效浮現，然後呢？
市場的反射神經向來誠實。
報告一出，立刻有人問：第七波信用管制，是不是有鬆動的空間了？
央行經研處長曹體仁當天就被追著跑。
他的回答四平八穩：這次檢視是「貨幣政策架構」的系統性盤點，不是針對單一措施的政策轉向評估。
翻譯成白話：我們只是在說「考試考完了，成績單發了」，沒有說「下一科可以作弊」。
但你我都知道，當一個政策被拿出來「檢視成效」，本身就意味著它已經進入了「可被討論」的階段。
真正該看的，不是央行說什麼，而是它沒說什麼
這份報告的關鍵，不在於央行承認了什麼，而在於它沒有否認什麼。
第一，它沒有說「管制還會加碼」。
對比2024年第七波信用管制出手時的肅殺氣氛，這次報告對房市僅有「成效陳述」，毫無「續強警告」。
第二，它沒有把「軟著陸」門檻再往後推。
楊金龍總裁去年Q4才說「房市尚未達到軟著陸條件」，但這次報告連提都沒提這個詞。不否定，有時候就是一種留白。
第三，它把「無自用住宅購屋貸款佔比63.8%」和「都更危老貸款佔比24.4%」放在顯眼位置。
這不是單純的數字報告，這是在說：我們的政策目標已經達成，市場結構正在改善。
但別急著喊「解封」
如果這是一場考試，央行的成績單確實及格了。但及格不等於交卷。
有幾個現實必須認清：
第一，房價還沒真的跌。
漲幅收斂是事實，但收斂不是反轉。對央行來說，「房價不再狂飆」就是政策有效；但對買方來說，「還沒跌」就是還在等。
第二，第七波管制是「結構性政策」，不是「週期性調控」。
過去幾波信用管制，市場冷了就鬆、熱了就收；
但這次針對第二戶以上貸款成數腰斬、取消寬限期，目的是長期改變銀行的信用分配結構，不是短期消風。
結構一旦調了，不太會為了救市又調回去。
第三，央行這次強調的是「機制順暢，可以持續維持」。
這是官方語言，但你可以直接讀成：現狀就是答案，短期內沒有轉向的打算。
對買方來說，這份報告的意義是什麼？
不是「快進場，要反轉了」。
也不是「完了，還要繼續冷」。
而是：政策已經走到這裡，接下來是市場自己的事了。
過去兩年，房市的主角是央行。信用管制一發接一發，建商縮手，買方觀望，仲介放假，大家都在等央行的下一步。
但這份報告釋出的訊號是：央行覺得自己該做的已經做了，成效也有了，接下來該換你們了。
賣方要習慣「讓利才能成交」的新常態。
買方要接受「不會有人幫你打到你滿意的價位才停手」的現實。
政策不會永遠當主角，市場終究要回歸供需。
這份報告沒有答案，但它把問題推到更誠實的位置。
對建商來說，過去「撐過去又是一條好漢」的信仰，需要重新校準。
對買方來說，與其繼續空等一個不知道何時會來的「政策底」，不如開始認真面對市場已經出現的結構性變化，銀行願意貸給首購族了、都更案拿得到資金了、投資客正在退場。
這些都不是「房市崩盤」的前兆，而是一個正常化市場的雛形。
今年過年，房仲代銷集體放假，是市場在還原。
央行說「成效已現」，是政策在定錨。
然後呢？然後，輪到你自己做決定了。
