信用管制衝擊房貸秩序！八大亂象衝擊台灣房市交易
2025年台灣房市正面臨嚴峻考驗，民眾貸款難度大幅提高，不少購屋者因貸款成數不足而忍痛棄約，甚至損失百萬元認賠出場。這場房貸風暴正在引發一系列市場亂象，專家警告若不及時處理，房市交易恐將陷入癱瘓。
台灣房市在2025年陷入前所未有的房貸危機。根據市場數據，全台預售屋解約件數已達到驚人的1,339件，僅上半年就已是去年全年的七成。更令人擔憂的是，內政部數據顯示自從信用管制實施後，每月平均解約件數從144件大幅增加至240件，增幅超過66%。這些數字背後是無數購屋者的心碎故事，有人因貸款成數不足而被迫放棄購屋夢想，甚至已繳納的百萬元款項也無法全數收回。
八大亂象衝擊市場秩序
房市趨勢專家李同榮指出，當前房市存在八大搶貸亂象，嚴重影響市場正常運作。首先是銀行放貸秩序失衡，金融機構為自身利益，優先放貸給法人機構、高收入自然人和能接受高利率的客戶，而非政府強調應該優先照顧的自住和首購族群。
其次是自住第二戶貸款嚴重受限，許多換屋族面臨需額外籌措二到三成自備款的困境。更嚴重的是，央行對高價住宅的定義門檻降低，導致許多購屋者簽約時符合八成貸款條件，交屋時卻因標準變動只能獲得三成貸款，產生近五成的資金落差。
金融生態風險也顯著增高，由於正規銀行貸款困難，許多資金需求轉向農漁會、信用合作社、租賃公司甚至地下金融。這種情況讓人憂心可能重演1995-2001年間地區基層金融機構逾放激增的危機。
預售屋市場更是問題重重，解約數量不斷增加，購屋糾紛頻傳。更令人擔憂的是，從二線城市到都會區已陸續出現零星爛尾樓案例，一旦有較大建商出現爛尾樓情況，可能引發骨牌效應。
政策與市場的落差
儘管政府政策意在打擊炒房、穩定市場，但實際執行卻產生意想不到的後果。央行第七波信用管制自2024年9月上路以來，雖然抑制了投機需求，但也誤傷了許多自住購屋者和換屋族。
市場出現明顯的M型化現象：一端是符合新青安條件的首購族，還能享受相對優惠的利率；另一端是財力雄厚的投資客，願意接受高利率換取資金槓桿；而最辛苦的「中間族群」則是換屋族和小資首購族，這族群既不符合政策優惠條件，也沒有足夠財力負擔高利率。
建商同樣面臨巨大壓力。屏東推案量最大的中洲建設董事長黃啟倫透露，現在交屋的客戶確實不少面臨貸款不足的問題，他的作法是不僅不收15%違約金，客戶已繳的自備款也是全數退還。
專家提出四大解方
面對這場房貸風暴，李同榮提出四大解決方案。
首先應嚴格稽核銀行放貸優先秩序，確保自住、首購和換屋者第二戶能真正被列為優先放貸對象。
其次，央行應持續減發定存單，寬鬆資金。在市場資金緊俏及需求殷切時，大幅減發定存單可釋放資金到市場上，維持金融市場穩定，防止市場資金斷鏈危機擴大。
第三，央行可考慮降低利率或存款準備率，讓企業在關稅與升值壓力下得以喘息，同時解決房市資金流動性問題。
最後，啟動銀行法72-2條的排外條款，疏緩水位上限。目前本國銀行總存款約58.18兆，而房貸總額約15.31兆，佔比約26.3%，接近銀行法72-2條的30%上限。該條款原有排外條款：「為鼓勵儲蓄協助購置自用住宅，經主管機關核准辦理之購屋儲蓄放款，不在此限。」若將新青安貸款列為排外條款，可立即緩解銀行總貸水位壓力。
房市面臨關鍵轉折點，政策制定需要在抑制炒房與保障自住需求之間找到平衡點。
當前房貸亂象不僅影響市場交易，更關係到無數家庭的安居夢想。專家呼籲政府房市政策需要更貼近市場實際狀況，並保持機動調整能力，不宜等待三個月一次的理事會才做出決策。與此同時，購屋者在當前市場環境下更需要謹慎評估自身財務能力，並在購屋前做好充分準備，包括預先向銀行確認貸款條件、在合約中加入保護條款，以及準備更多自備款以因應可能出現的貸款成數落差。只有這樣，才能在這個充滿挑戰的房市環境中，保住自己的安居夢。
